我国住宅产业化现状及发展探析

住宅产业现代化是以住宅市场需求为导向，以科技进步为依托，以成型的住宅建设体系和与之相配套的住宅部件为基础，以科学的组织和现代化的管理为手段，通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、管理和服务等环节联结为一个完善的产业系统，从而实现住宅的生产、供给、销售和服务一体化的生产组织形式。与传统的投资、开发、设计、施工、售后服务分离的住宅生产经营方式相比，住宅产业化以住宅这种最终产品为目标，采用一体化经营的方式，使各生产要素完美地结合起来，减少中间环节，优化资源配置。通过工厂化生产提高构配件的质量和生产能力，从而减少现场湿作业，简化现场操作，改善工作条件，提高住宅质量和性能，降低劳动强度，提高劳动生产率。

1、住宅产业化发展的必要性

住宅产业对国民经济有着重要的意义。住宅产业的发展会带动房地产、建筑、轻工、冶金、农林、建筑设备、机械、家电、家具等相关产业的发展，同时带动金融保险、财政、中介服务等第三产业的发展，带动社会稳定繁荣。住宅产业化通过集约化生产、规模化经营，可以用较少的投入实现住宅的高产出，以大量优质适价的住宅满足居民的需要，提高住宅建设的劳动生产率和经济效益，有助于住宅成为国民经济新的增长点。从住宅目前的供求来看：一方面，由于经济的发展、居民生活水平提高、消费观念和消费结构的改变以及城镇化的快速发展，必然会产生巨大的住宅需求；另一方面，我国落后的住宅生产方式和服务体系，又使得我国住宅的供给远远满足不了住宅的需求。要想解决住宅供求之间的矛盾，根本出路在于实行住宅产业化，惟有做到住宅开发定型化、标准化、建筑施工部件化、集约化，以及住宅投资专业化、系列化，生产经营一体化，将住宅建设全过程的建筑设计、构配件生产、住宅建筑设备生产供应、施工建造、销售及售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统，从根本上提高住宅产品的品质。

2、目前我国住宅产业化发展现状

自1999年国务院办公厅颁布《关于推进住宅产业现代化提高住宅量的若干意见的通知》（国办发[1997]72号）以来，我国的住宅产业化在各级政府的指导和协助下，在借鉴学习发达国家成功经验的基础上，结合我国国情，积极推进，取得了显著的成就。为落实国务院工作要求，原建设部成立了住宅产业化促进中心，建立了住宅性能认定和住宅部品认证制度，设立国家住宅产业现代化综合试点城市（区），推进住宅产业化基地和住宅国家康居示范工程建设。到目前为止，全国已设立了3个产业化试点城市，2个产业化基地城区，36个住宅开发和部品部件生产企业为产业化基地，评定了320多个国家康居示范工程项目，960多个住宅项目获得A级性能认定，600多个建筑部品、产品获得认证标识。从政策层面来看，国家为了推进住宅产业化的健康有序发展，制定了一系列产业政策，各级地方政府也通过减税、奖励建筑面积等方式大力刺激企业推广住宅产业化的积极性。

3、加快我国住宅产业化进程的措施

1.政府推出适度政策，规范住宅产业化发展

住宅产业化发展的全过程极其复杂，除涉及到技术内容外，还与政治、经济、社会、自然、历史、文化、风俗等内容相关，它是与城市每一个居民的切身利益直接联系的特殊产业，因此需要政府以住宅产业管理者的身份制定产业发展的各项方针政策，包括住宅产业化发展的技术政策、住宅投资融资政策、住宅市场政策、住宅产业组织政策、住宅质量政策、住宅价格政策、住宅用地政策、城市建设与开发政策等，依靠政策造就和调控住宅消费市场，并引导企业提高技术水平，开发和生产优质住宅产品，提高质量和服务水平。制定政策要本着公开、公正、公平的原则，在充分调查研究的基础上，理顺各方面的经济利益关系，保障住宅产业化的顺利实施。有效的经济政策支持是推进住宅产业化的重要保障。推进住宅产业化，由于加大了科技含量，完善了住宅功能，在现阶段可能会增加成本，这也是开发商所顾虑的主要因素。政府对住宅产业化的支持要落实到税收等具体问题上，以此解决开发商的后顾之忧。在市场经济体制下的政府管理属于间接管理，即通过政府制定的法律、行政法规和政策来达到引导、指导和推动住宅产业发展的目的。

2.以规划设计为龙头，完善标准体系

要想实现住宅产业化，必须首先实现住宅及其部品的标准化，也既是要建立住宅的标准化体系。住宅标准化并非是住宅设计样式均是千篇一律，而是指住宅建造的标准化生产，包括建筑流程工艺标准化、设计标准化、住宅部品标准化等。住宅标准化是基于住宅产业化的概念发展而来，是住宅产业化的延伸。要加快住宅设计标准化的进程，开发和推广优秀的住宅类型、套型。研究主体建筑构件、各种设施和设备之间的相互协调，有机配合，有效衔接，促进产品的开发，推进住宅建设产业化和标准化的进程。我们知道住宅产业化的灵魂应该是住宅设计，设计对这个产业的发展壮大起决定的作用。因此住宅标准化体系的建立必须以规划设计为龙头。从宏观上，抓住城市总体规划修编的契机，进一步创新规划编制的观念、编制方法。突出城市总体规划在引导资源节约和推广住宅产业化中的战略性、权威性作用。要严格控制土地的使用，严格执行规范规定的用地标准。要地上地下统一规划，提高土地利用率。同时还要加强村镇规划建设管理，鼓励、支持、引导农民相对集中建房，对各类开发区的土地利用实施严格的审批制度，促进其集约和节约使用土地。此外，从微观上，住宅设计企业根据当地的条件和要求，合理安排生活服务各项设施，完善住宅的各种配套工程，方便居民日常生活，商业、集贸市场、托儿所、小学等，这些公建应该顺应居民的行为规律，还要解决居住区各种垃圾的处理、机动车和自行车的存放等等问题。除规划设计外，必须建立和完善住宅建筑标准化体系和住宅部品标准化体系。住宅建筑标准化体系将会大大简化住宅设计工作，设计人员只需根据开发单位的需求选择一个适宜的标准化建筑体系。施工单位根据标准的建筑体系去市场选择标准的部品部件，再将这些部品部件在现场进行组装即可。其中标准的部品部件是由部品生产企业根据标准的住宅建筑体系开发生产的，从而实现了部品的系列化开发、规模化生产、社会化供应。

3.消除毛坯房，加大全装修工作推广力度

传统的毛坯房仅包括对建筑主体的初步装修，满足不了用户的需求，由此带来的二次装修给社会造成了极大的资源浪费和环境污染，且易危害房屋安全。而全装修模式能从根本上减少二次装修，集成化的装修模式也使得分散分户采购装修转变为集约化设计、集中采购施工，符合创建节约型社会的根本要求。毛坯房供应方式支解了住宅生产一体化的生产模式，容易成为矛盾和纠纷的根源。用全装修的建造装修一体化模式来取代离散化装修，能改变整个住宅业的运作方式，打通上下游的产业通道，促进完整的家装产业体系的建立。此外为保证物业的品质，开发商往往从设计到交付的每个阶段均委托具有相应资质条件的设计、施工、监理单位实施，其结果是强强联合，加快行业洗牌，也有利于政府的监管。可见推行全装修住宅已形成大气候，实现住宅全装修将是中国住宅产业化的必由之路。

4.加强技术创新，建立住宅产业化发展的技术基础

住宅产业化的关键在于依靠科技创新、技术进步，走科技兴业之路，将原来的粗放型经营模式转化为集约型经营模式。应该有重点地研究下列高新技术，以带动整体住宅产业科技创新的发展，它们是住宅节能成套技术与产品开发、新能源应用技术研究与开发、住宅环境保障体系及其成套技术研究与开发、住宅智能化集成技术、新型建筑材料等。积极开发和大力推广先进、成熟的新材料、新技术、新设备、新工艺，提高科技成果的转化率，以住宅建设的整体技术进步带动相关产业的发展。

5.抓示范工程，推进住宅产业化

实践证明，推进住宅产业化，要按照“四节一环保”的要求，继续抓好国家康居示范工程建设。国家康居示范工程的主要任务，是以其示范性能带动和推进住宅产业现代化的实施。住宅产业现代化的实质是：通过科技创新和先进使用成套技术的继承和推广，实现住宅的集约化生产，实现科技成果向现实生产力转化，有效地提高劳动生产率，全面提高住宅建设质量。从而加速对传统住宅产业的改造，推进产业的现代化。因此，示范工程是注重成套技术集成、技术创新与转化和集约化生产的一个载体。

建设康居工程，对推动住宅产业现代化，提供住宅建设质量和效益将产生非常有力的影响，对促进国家社会、经济和环境协调发展将产生积极地作用。通过康居工程，以点带面，推动整个住宅建设行业的技术进步，使住宅建设质量和功能有较大改善，达到国际文明居住水平。（见图）

6.建立产业化联盟，加大信息交流

坚持以企业为主体、市场为导向，建立共同投入、利益共享机制，降低企业科技投入风险，提高企业科技投入的效益；发挥龙头企业的带动作用，在产学研用各个环节形成良好互动，促进产业链内的交流与合作。形成“产业需求为导向，企业创新为主体，共性技术为核心，检测认证为依据，专利产品为特色、技术标准为引领”的技术创新产业联盟模式，促进住宅科技产业的发展。联盟将担负起住宅科技产业的倡导者、组织者和引领者的重任，影响和促进住宅及相关产业内资源整合与共享，影响和促进住宅产业的变革和创新，推动建设完善的住宅产业标准和知识产权体系，搭建住宅产业信息交流、技术合作等应用的服务平台，为促进住宅科技产业的发展作出应有贡献。

7.开展技术培训，培养专业人才

一是加大企业人才培训支持力度，促进住宅产业企业与相关职业教育机构合作，培养实用技术人员。二是依托试点、示范工程，通过企业内部培训，培养具备建造相关专业技术及生产、操作经验的职业技术工人。三是加强劳务企业管理，建立用工与培训长效机制。建立健全产、学、研相结合的技术研发创新团队、技术创新体系和有效的管理运行机制，进一步提高企业创新与发展能力。

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