装配式行业|美好置业:地产业务萎缩净利下降七成 装配式建筑未见起色

2020年1月22日，美好置业发布了2019年业绩预告。预告显示，归属于上市公司股东的净利润为6300万元－8800万元，比上年同期下降了64.63%－74.68%。

美好置业不美好。据亿翰智库公布的2019年中国典型房企销售金额TOP200排行榜显示，美好置业在2019年实现全口径销售金额为67.9亿元，不及2018年的77.3亿元，排在榜单第151位。

新业务不见起色

成立17年的美好置业，从其销售额来看仍是一家中小型房企。2018年美好置业的销售签约额为77.3亿元，虽然相较于2017年的31.6亿元增长了233%。但对于其100亿元的销售目标，完成率仅77%。而2019年1-9月，美好置业的累计完成签约金额33.68亿元，尚不足2018年的一半。

据美好置业的三季报显示，公司前三季度实现归母净利润0.76亿元，下滑达73.95%。对此，美好置业称，“报告期内净利润同比下降缘于公司装配式建筑业务处于培育期，尚未开始贡献。”而且美好置业关于“新业务仍处于培育期”的说法从其2018年年度业绩预告开始，到目前为止已经接连出现了四次。

实际上，美好置业的业绩自2017年起就开始全面下滑。2018年美好置业实现营业收入约25.2亿元，同比减少43.21%；净利润2.49亿元，同比减少62.55%；扣非净利润仅2.42亿元，同比下降64.57%。步入2019年后，其盈利能力进一步下降，2019年上半年净利润甚至暴跌九成。

自2013年起，美好置业正式进军装配式建筑产业。同时，自2017年开始，美好置业不再将地产业务作为主要投入板块，而是将全部资源倾斜至装配式建筑业务方面。

从业务构成来看，美好置业的收入来源仍为房地产业务。美好置业在2017年其房地产行业务实现收入43.79亿元，占公司营业收入的98.67%，收入同比减少13.48%。2018年房地产业务实现营收23.24亿元，同比下滑37.64%，占总收入的92.21%。2019年上半年，美好置业的房地产业务收入终于止跌回升，实现收入7.31亿元，同比增长92.69%。

此外，2019年上半年，美好置业装配式建筑和农业分别实现收入0.69亿元和0.20亿元，毛利率分别为7.47%和-24.31%。

三季报显示，美好置业前三季度装配式建筑业务共计签约订单26个，合计签约面积222.16万平方米，签约金额42.15亿元。2019年1-9 月完成产值3.39亿元，截至2019年9月末已进场施工的项目16个。这与美好置业2018年年报中定下的“全年新签合同170亿元、新签合同面积720万平方米、产值60亿元”目标尚有不小的距离。

从2017年开始，美好置业将全部资源倾斜至装配式建筑方面，从土储中也可看出些端倪。

年报显示，2018年美好置业计划新增土地储备面积163万平方米，而实际仅完成34.97万平方米，完成率仅为21%。而2016年和2017年该数据分别为25.89%和10.8%。最近3年美好置业对应的土地储备面积分别为199.99万平方米、181.82万平方米和53.52万平方米，出现连年下滑。

2019年上半年，美好置业报告期内新增土储32.53万平方米，改变了美好置业近3年总土储连年下滑趋势。对此，美好置业相关负责人解释称，其业务模式在改变，所以拿地上比较谨慎。

由于新业务尚在培育期，传统的房地产业务萎缩致使美好置业的业绩出现了不同程度的下滑。

偿债能力欠佳

截至2019年三季度末，美好置业总负债约为182.4亿元，同比增长24.85%；总资产达到257.4亿元，同比增长14.25%。扣除预收账款之后的资产负债率为57.33%，较2018年末的51.99%增长了10.27%。

由于美好置业的融资增加，报告期内美好置业的短期借款激增152.73%至5.18亿元；长期借款（含一年内到期的长期借款）增加48.20%至58.33亿元。这也导致美好置业的有息负债由2018年的51.09亿元到2019年9月末上升至73.31亿元，为近五年的最高值；净负债率也同比上升109.96%至78.21%。

截至2019年9月末，美好置业的经营性现金流净额从2018年末的7.1亿元减少至-9.2亿元，较年初减少203.05%。

从融资方面来看，2019年半年报显示，美好置业期末融资余额78.55亿元，期限大约在6－36个月，融资综合成本在5.39%-12.8%之间。报告期内利息支出237.6万元，较上年同期减少约62.48%。

美好置业也在寻求更多融资渠道。半年报显示，美好置业的融资主要来自银行、票据、债券、基金和资产管理公司贷款。其中，银行贷款40.73亿元；票据、债券10亿元；信托、租赁贷款3.93亿元；资产管理公司贷款23.89亿元。

除了银行借款、发债等，美好置业在2019年2月发布公告称，2019年度拟向控股股东美好集团及其关联方借款，预计借款总额不超过5亿元，每年将支付不超过12%的资金占用费，用于项目开发及补充流动资金。

同时，美好置业还在推进资产证券化。据不完全统计，自2018年11月以来，美好置业进行了五次债务重组，均是将即将到期的子公司或孙公司的债务转让给华融资产或信达资产，合计回笼资金约23.47亿元。

最近的一次是在2019年12月27日，美好置业宣布与信达资产进行债务重组，将其下属九家子公司与控股子公司美好建筑装配科技有限公司的内部债权合计4.64亿元，以4.6亿元的价格转让给信达资产重组。

据业内人士分析，由于子公司、孙公司债务到期无法偿将造成违约，而通过债务重组的方式，母公司的资产结构得以优化，相应旗下公司的现金流也将得到调整。同时，这在一定程度上也说明了美好置业整体现金流偏紧。

另据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，美好置业绿色信用指数61.5，绿色信用等级B，排名行业第47位。

近五年来看，美好置业反映短期偿债能力的指标波动幅度较大。其中，2019年三季度末美好置业调整后的速动比率为1.13，较年初下降16.30%；调整后的现金比率为0.24，同比下降44.19%。这主要是由于报告期内美好置业有81.63亿元预收账款未达结算条件，导致期末预收账款较年初增长了18.91%；以及报告期内美好置业的手持现金较年初减少了37.52%，进而造成反映短期偿债能力的指标同比下降，表现不佳。

另一方面，反映美好置业长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）/全部债务”在2019年三季度末为0.41，报告期内下降18%，偿债能力较弱。

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