装配式行业|美的置业“两翼”产业落地，规模、利润再上台阶

实施“一体两翼”战略转型一年后，美的置业不仅跨入千亿门槛，而且进一步凸显低成本融资优势。

3月31日，美的置业2019年业绩发布会上，主席兼总裁郝恒乐表示，公司未来3-5年大概会保持20%左右的规模增速，但会根据经济情况调整，不做绝对安排。“我们会更关注利润、净现金流、负债等方面的考量，而非追求短期内的某一流量。”

2019年，美的置业连同其合营企业及联营公司的合约销售额达到约1012.3亿元，同比增长28.1%；合约销售面积约1002.3万平方米，同比增长26.8%。受益于布局城市的等级提升，销售均价同比增长1.1%至10100元/平方米。

从2015年的111亿元增长至如今的千亿级别，美的置业销售额五年内实现了近10倍增长，2015年-2019年复合增长率达74%。克而瑞销售排行榜显示，美的置业全口径销售排名从2015年的87名持续提升至34位。

从区域布局看，美的置业重点布局核心都市圈，2019年长三角、珠三角、长中游、华北、西南区域分别实现合约销售额约363亿元、187亿元、190亿元、152亿元、120亿元，占总销售比例分别为36%、18%、19%、15%、12%。

除区域深耕外，美的置业也在逐步提升高能级城市的业绩贡献。数据显示，2019年美的置业二线以上城市销售占比达66%。

值得注意的是，2019年初，美的置业正式提出了“一主两翼”战略，即围绕房地产主业，发展智能产业化与建筑工业化，打通上下游产业链实现产业协同发展，赋能主业。

2019年是美的置业“两翼”落地的关键时期。截至去年底，智慧家居已布局62个城市，落地项目超200个，累计交付3万套。

今年3月，美的置业首个AI社区落地，2020年起新拿地项目项目都将具备AI功能。美的置业执行董事兼产业发展事业部总经理林冬娜透露，AI社区增加的成本主要是软硬件和平台后期建设费用的增加，某些社区会有一定的产品溢价，但更多的社区体现为产品销售去化加快以及业主满意度的提升。

建筑工业化方面，美的置业在整合建筑全生命周期，研发、设计、技术高度一体化的同时，还能为为主业降本增效。2019年，徐州绿色装配式产业园正式投产并完成首批产品交付；邯郸绿色装配式建筑产业园实现试产；拥有国内首条自主研发全自动化瓷砖整体卫浴生产线的广东睿住优卡科技有限公司投产。

郝恒乐表示，2020年将进一步发挥产业上的“两翼”赋能能力，在产品价值链上进行升级，最终使公司运营质量不断提升，综合协同效率不断提升，使得公司能够成为未来走向更长远的一位动能十足的“马拉松选手”。

千亿目标之下，美的置业2019年拿地力度也不小，他们通过招拍挂、股权收购、旧城改造等方式新增土储的总建筑面积约1453万平方米，其中权益建筑面积为1117万平方米，新进入东莞、惠州、上海、杭州、天津、武汉等重点一二线核心城市，进一步完善了全国布局。

截至2019年底，美的置业土地储备的总建筑面积达5263万平方米，涉及278个物业开发项目，覆盖全国18个省级行政区的59个城市，其中通过合营企业及联营公司参与了61个项目。

除此之外，旧改项目也正逐步为美的置业释放可售货值。截至2019年底，美的置业共有10个旧改项目，总规划建筑面积为402万平方米，预计可售货值达549亿元。郝恒乐透露，2020年预计可以转化6个旧改项目，转化的土地储备将达到205万平方米，可以新增可售货值302亿元。

充足的土地储备让美的置业在2020年投资拿地时更加“游刃有余”。郝恒乐表示，公司坚持不会拿高价地王，也不会非常激进地不顾财务测算结果，会继续“区域深耕+城市升级”战略，根据销售回款情况调整拿地金额。

在实现规模跨越的同时，美的置业保持利润稳健增长。2019年，美的置业收入为411.38亿元，同比增长37%；毛利为130亿元，同比增长32%；核心净利润为41.78亿元，同比增长27%；公司拥有人应占利润为43.05亿元，同比增长34.15%。

从收入类别来看，物业开发及销售确认收入为404.3亿元，同比增长37%；物业管理服务收入为4.9亿元，同比增长37%；商业物业投资及运营收入为2.2亿元，同比增长37%。

2019年，房地产行业仍处于下行周期，促进销售回款、确保安全的现金流成为行业主旋律。就财务指标而言，美的置业亦十分稳健。

数据显示，截至2019年底，美的置业总借款为546.5亿元，现金总额为269亿元，净负债率同比减少8.4个百分点至89%。

过去一年，美的置业进一步优化财务结构。截至2019年底，美的置业银行借款及债权融资占总借款比重由年初的62%提升至85%，信托融资从26%降至4%。

与此同时，美的置业一年内到期的有息负债额比例由年初的34%下降至17%，现金短债比提高至2.95，同比2018年的1.60大幅提升，短期偿债能力大幅提升。此外，美的置业融资成本逆势降低，2019年加权平均融资成本为5.87%。

截至2019年底，美的置业尚未动用的银行授信额度为832.4亿元。

进入2020年后，美的置业抓住融资窗口期，成功以4%的低利率发行14.4亿、4年期公司债券，不仅创下公司发债票面利率历史新低，也是2017年以来同期限民营房企债券最低利率。

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