中央又对房地产放大招，建筑业转型升级一触即发！

中央城市工作会议12月20日至21日在北京举行。上一次中央层面召开的城市工作会议，是1978年国务院召开的全国城市工作会议，会议厘定了城市建设和发展工作的基本思路。

时隔37年后，城市工作再次上升到中央层面进行专门研究部署，是改革开放以来的第二次最高规格的“全国城市工作会议”，预示着我国城市工作将迎来重大变化。同时，也将对楼市、房地产企业和建筑企业的命运产生重大影响。下面，就带你逐一剖析。

一、此次放大招“早有前兆”

空穴来风，未必无音，虽然此次中央城市工作会议石破天惊，但是此前并非毫无迹象事，实际上，近期中央已经针对城市工作已经释放了若干信号。

2015年11月10日

11月10日召开的中央财经领导小组第十一次会议上，习近平指出做好城市工作，首先要认识、尊重、顺应城市发展规律，端正城市发展指导思想。

提出要推进农民工市民化；加快提高户籍人口城镇化率；要增强城市宜居性；要改革城市管理体制；要加强城市安全监管，建立专业化、职业化的救灾救援队伍。这种论述为未来中国城市发展确定了大方向。

2015年12月12日

12月12日，《居住证暂行条例》发布，户籍制度改革敲开了农民工进入城市的大门。

2015年12月14日

12月14日召开的中央政治局会议将推进农民工市民化作为化解房地产库存的重要方式之一，将两大重要战略联系在一起。

二、城市群将加速发展

中央城市工作会议提出，中国将安全放在城市管理和发展的首位。将在中西部地区培育城市群与关键地区性城市，并努力升级东部地区城市群。拟到2020年基本完成棚户区改造。

可以看出，相比以往，此次中央城市工作会议对城市建设的思路比以往有重大的转变。

　　▲ 李克强问计“胡焕庸线怎么破”

【小知识】什么是“胡焕庸线”：1935年，民国“中央大学”地理系主任胡焕庸在论文《中国人口之分布》中提出“瑷珲（今黑河）-腾冲一线”，发现此线以西人口约为中国总人口的6%，此线以东人口约为中国总人口的94%。

这条线后来被学界称为“胡焕庸线”。在《中国国家地理》杂志社与中国地理学会于2009年地理学界评选出的“中国地理百年大发现”中，它仅次于“珠峰测量”。

过去，中央寄希望于打破“胡焕庸线”。李克强就曾发出了“胡焕庸线怎么破”之问：“我国94%的人口居住在东部43%的土地上，但中西部一样也需要城镇化。我们是多民族、广疆域的国家，我们要研究如何打破这个规律，统筹规划、协调发展，让中西部老百姓在家门口也能分享现代化。”

促进各区域平衡发展的设想固然很好，但这不符合城市发展的客观规律。

大量资源向少数几个城市不断集中，这是世界上发达国家城市化过程中的必然。英国有6300万人，其中伦敦一地就有850万之多。纽约，曼哈顿同样如此。这一现象在东亚表现得更为明显，整个韩国总人口的四分之一都居住在首尔，而东京都市圈的人口更是占到全日本的近五分之一。如果以韩国、日本的首都人口/全国人口的比值做参考，中国大城市人口聚集度的数值还很低。

早在今年四月份，明源地产研究院艾振强先生在其《5大城市群划分，哪些城市和房企将被抛弃？》一文中就已经明确指出“当前，中国劳动人口增速放缓，各区域之间对人口的争夺趋于零和博弈。中西部城市群与东部城市群的人口争夺战将愈演愈烈。那些被抛弃在超级城市群之外，却又处于各城市群之间的城市则显得比较危险了”。此次会议进一步强化了这一指向！在这些城市群无作为的房地产企业和建筑企业也将被边缘化。

【小知识】城市群，是指在特定地域范围内，以1个以上特大城市为核心，由至少3个以上大城市为构成单元，依托发达的交通通信等基础设施网络所形成的空间组织紧凑、经济联系紧密、并最终实现高度同城化和高度一体化的城市群体。

当然，过量的人口会带来超载效应。但人类的发展趋势就是不断聚集、不断挑战大自然的极限。很多时候，我们只看到了大城市带来的负面效应，但对于大城市的集约性却鲜有关注。例如在供暖和制冷方面，公寓楼就比郊区分散的房子更高效。城市家庭比城郊和乡村的家庭碳排量更少。

理想再美好，也要扎根于现实的土壤才能够成长壮大。

三、中小房企和中小建企将加速死亡

经过2014年和今年的考验，在行业净利润率持续下滑，中小房企接连死亡已经不是什么新闻了。伴随着安全事故颁发，政府对工程建设安全管理日益加强，对违法分包、挂靠、转包打击力度逐步加大，还有建筑市场萎缩的客观情况，目前不仅是中小建筑企业，就连温州中城、华丰建设等百亿级的特级企业一个接一个的破产，最近北京市住房和城乡建设委员会注销了161家二级、三级企业相应资质。今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但很多中小房企和部分建企会加速死在明天——不是早上就是晚上。

建筑行业利润率不断降低，普遍面临着巨大的资金压力，尤其是涉及房地产等多产业发展的建筑企业，资金压力更大。建筑业下半场，建筑企业要么杀出一条血路迎接后天的太阳，要么像161家北京市被注销资质的建企一样退出建筑业，要么像温州中城破产拍卖，要么像河北路桥、新疆建工被中国建筑股份有限公司这样的大建企“包养”，加入到整合的大军求生存。由于大建企在资金、规模、品牌等方面有天然的优势，兼并之后，可以让龙头建企的规模进一步扩大，行业的集中度提高，总体有利于资源的优化配置（当然，区域寡头垄断也会出现），更有利于整个行业健康平稳发展。

事实上，过去几年，中央都鼓励各行业的兼并重组，通过制度性的安排，比如引导设立并购基金，鼓励政策性银行提供兼并购贷款支持，降低兼并购税费等，让行业兼并重组的成本进一步降低。

四、政策的好日子还在后头

2014年，中央经济工作会议中只字未提房地产，但是此次会议却花了数百字篇幅再次强调楼市去库存。

关于化解房地产库存，会议要求：要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

1、取消70年产权，还早

这其中，“取消过时的限制性措施”被误传读为“取消70年产权”，显示行业内部分人已将利好政策当成鸦片，闻到一点类似的味道就以为可以吸。取消70年产权是需要立法才能搞定的，行政部门说了不算，即便要取消，立法也会是相当漫长的过程。

2、以租代售，将成气候

对于会议提倡的通过房屋租赁来去库存，其实去年国家层面就提出了房企从售房转变为租房商。目前，有一些房企在积极进行试点，但还没有一个成熟的案例。可是，从前不久行业内对万科“以租代售”的风声鹤唳、草木皆兵来看，这一模式对现有的商业模式会造成颠覆。

3、建议降价，那是爱你

鼓励房地产开发商降价让不少人颇有微词，说好的上帝的归上帝，凯撒的归凯撒呢，政府有形的脚又想踩在市场无形的手上面了！

这种说法有点冤枉政府了，毕竟政府只是建议降价而已，而非强制。楼市火爆的一线城市，价格高企还不一定能买得到。而对于广大的三四线城市以及部分冷清的二线城市，想不降价却又快速去化，目前的形势下，无异于痴人说梦。

4、买房入户，会是常态

农民的城镇化，是一个大的风口。但一二线城市人口规模控制，一般人进不去；沿海大城市高昂的房价，一般人买不起。对于广大农民工来说，其未来主要的落户地还是在三四线城市。目前已有包括河南、安徽等多地出台了针对农民进城买房的相关优惠措施。例如河南省出台的《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》文件提出，对农民进城买房提供包括购房补贴、公积金缴存绿色通道和贷款优惠在内的多项优惠政策。

一切都是为了去化！

目前建筑业面临最大的挑战是前些年透支房地产市场而留下来的巨大库存量，建筑业受此拖累，大量出现新合同难签、项目款难收的两难情况，这种情况可能还将延续一段时间。同时，通过以上介绍，不难看出政府已做出了全面规划，陆续推出了对应政策，努力让库存回归合理水平。

总的来说，建筑业虽尚不具备立即走出困境的条件，而且很多企业（特别是管理粗放型的建筑企业）将面临生死考验，但在房地产利好不断的情况下，建筑企业若能够降低成本、提升效率，并实现管理水平整体提升，渡过这段困难时期，未来必将迎来新的一片天地！

五、建筑业转型升级 势在必行

综上所述，我们认为建筑企业转型升级势在必行，面对新政策、新市场、新技术、新机遇和新挑战，建筑企业需要六个方面转型升级，实现新发展。

1、经营模式转型：面对新政策和新监管方式，联营挂靠不是长久之计，企业需要尽早从联营向直营转型；

2、管理模式转型：直营模式需要建筑企业务必提升管控能力，项目成本管理是核心，决定看建筑企业从联营挂靠的粗放式管理必须向精细化管理转型；

3、区域范围转型：面对即将到来的统一开放的全国市场，和“新型城镇化”、“一带一路”战略实施，建筑企业需要从区域市场向全国乃至全球市场转型，从大中型城市市场向城镇市场转型；

4、成长模式转型：建筑市场将会出现大者越大、强者越强的竞争格局，每个企业需要找到自己的定位，要么向综合型大而全方向发展，要么在某一方面做精，这决定建筑企业需要向综合性和专业性两级转型；

5、项目角色转型：面对地方政府债台高筑、缺钱将是常态，以及各级政府大力推动PPP模式的背景下，施工企业需要从单一施工角色向投融资 施工双重角色转型；

6、生产方式转型：传统生产模式成本逐渐上升，现代工业化生产方式成本逐渐下降，现代工业化生产方式取代建筑传统生产方式，这是发展的必然！这决定建筑企业必须从传统生产方式向工业现代化生产方式转型，这是没有选择的，但企业需要结合自身情况选择合适的时间点。

潮水退去才知谁在祼泳，沧海横流方显英雄本色！中国建筑业正在处于市场环境、生产方式、政府监管的重大变革期，机遇与风险并存！

当前环境下，建筑企业唯有精准定位、尽快转型，才能实现华丽转身，获得可持续健康发展的可能，彷徨等待只能意味机会丧失，也必将成为时代的弃儿！

来源：明源地产研究院、中国经济网、百度文库、建筑管理 。

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