装配式政策|重磅！《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》发布

各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：

为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），更好发挥城镇老旧小区改造在推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展等方面的重要作用，满足人民群众美好生活需要，经省人民政府同意，结合我省实际提出如下实施意见：

一、总体目标

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区居住条件和环境。2021年，全省开工改造不少于1300个城镇老旧小区，惠及超过25万户居民，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，基本完成我省2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，有条件的地区力争完成2005年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

二、明确改造任务

（一）确定改造对象范围。各地结合实际，将城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）纳入改造范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。计划征收拆迁和纳入棚改范围的小区（独栋住宅）不得作为改造对象。符合要求的国有企事业单位自建或混建、军队所属城镇老旧小区，按属地原则纳入改造范围。

（二）合理确定改造内容。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，主要分为基础类、完善类、提升类3类。基础类要发挥财政资金的主导作用，做到应改尽改；完善类要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升类要按照政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改。

1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的改造内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

（三）编制专项改造规划和年度改造计划。省住房城乡建设厅牵头制定广东省城镇老旧小区改造规划，明确“十四五”期间工作目标及年度计划。各地要将城镇老旧小区改造纳入城市更新进行统筹谋划，研究适合本地区发展需要、可纳入年度计划的项目准入机制；摸清城镇老旧小区底数，建立项目储备库；按照“既尽力而为、又量力而行”的原则制定本级城镇老旧小区改造规划和年度计划；要区分轻重缓急，在财力评估、群众意愿调查等基础上，明确改造小区清单及其现状问题、改造内容、责任分工、财政预算安排等，合理确定各城镇老旧小区改造实施方案。城镇老旧小区改造要与养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安等相关设施规划，电力、通信、供水、排水、供气、广播电视等相关设施管线改造规划，以及居住社区补短板、绿色社区、绿道、碧道等建设计划相衔接。

三、建立健全组织实施机制

（一）健全动员居民参与机制。坚持“共同缔造”理念，变“要我改”为“我要改”，采取“菜单”方式为居民提供“点菜式”征求意愿服务。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业、社区社会组织、社会工作者、社会志愿者等共同推进改造工作。完善社区党群服务中心综合服务功能，搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，促进形成共识，引导居民了解、参与、监督改造，鼓励群众为社区改造献计献策、出工出力。

（二）健全项目推进机制。各县（市、区）人民政府要明确项目实施主体，健全项目管理机制，推进项目有序实施。合理选择改造模式，支持城镇老旧小区改造规模化实施，鼓励采用工程总承包（EPC）、国企平台等市场化方式推进。积极推动规划师、建筑师、建造师、监理师、造价师等进社区辅导改造。鼓励、指导电力、通信、供水、排水、供气、广播电视等专业经营单位积极参与改造，为其施工、维修、养护等提供便利，加强涉企收费检查，查处违规收费行为。对涉及历史文化名城、历史文化街区、不可移动文物、历史建筑的改造项目，应严格遵循相关保护修缮要求。落实施工安全和工程质量责任，组织做好工程验收移交，杜绝安全隐患。结合城镇老旧小区改造，同步开展居住社区建设补短板行动和绿色社区创建。省住房城乡建设厅要牵头搭建省、市城镇老旧小区改造工作信息管理平台，并与政务服务一体化平台对接，加强动态管理和信息公开。

（三）完善小区后续管理维护机制。要充分结合新冠肺炎等疫情防控、消防、治安等需要，加强城镇老旧小区改造的后续管理，制定小区管理维护方案，明确资金筹集、使用、管理方式。按照“同步改造提升，同步服务提升”原则，改造后的小区可根据实际情况选择聘用物业服务企业、准物业服务或实行业主自治管理，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则。鼓励通过增设停车位、开辟广告位等方式增加小区公共收入来源，增强小区“自我造血”功能。

四、建立改造资金合理共担机制

（一）合理落实居民出资责任。各地级以上市人民政府要制定居民参与出资指引，按照“谁受益、谁出资”原则，合理确定居民出资比例。居民可通过直接出资、使用住房公积金、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式出资。结合实际制定居民捐资捐物、投工投劳的方式及核算办法，引导居民支持改造。省住房城乡建设厅要牵头建立健全城镇老旧小区改造住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，完善既有住宅增设电梯申请提取住房公积金的政策措施。

（二）加大资金支持力度。鼓励各地积极争取中央补助资金，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。中央补助资金重点支持改造2000年底前建成的城镇老旧小区，可以适当支持2000年后建成的城镇老旧小区，但不得超过国家规定的限定年限和比例。各地要对城镇老旧小区改造给予资金支持，可纳入国有住房出售收入存量资金使用范围；要统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率；积极争取通过发行地方政府专项债券筹措改造资金，严格落实资金投向和使用要求。省政府安排资金支持，视各地工作开展实际情况给予适当奖补。

（三）加大金融税收支持力度。鼓励银行业金融机构加强政银企合作，针对性开发授信产品，优化授信审批和管理模式，在风险可控、商业可持续的前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持，重点支持完善类和提升类项目。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，严禁新增地方政府隐性债务。支持国家开发银行广东省分行、农业发展银行广东省分行等政策性银行依法合规加大对城镇老旧小区改造的信贷支持力度。认真落实国家相关税费减免政策。

（四）推动社会力量参与。鼓励国有企事业单位等原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应按国家有关规定，结合改造项目实际，合理落实出资资金。引导专业经营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升；产权不属于专业经营单位的，改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理，切实保障专业经营单位的经营权、收益权和公平竞争权。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引社会力量参与各类服务设施的设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。对增设停车库（场）、经营性服务场所、加装电梯等改造项目，可探索“改造+运营服务”一体化的市场运作模式推进小区改造。

五、落实支持政策

（一）加快项目审批。各地级以上市、各县（市、区）人民政府要结合工程建设项目审批制度改革，精简改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批；组织住房城乡建设、发展改革、财政、自然资源、城管等有关部门及专业管线单位开展联合审查，联合审查通过后实行并联审批，由相关部门按要求办理立项、规划、用地、资金拨付等手续。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。不改变建筑面积、总高度、层数、外立面，且不影响建筑安全的项目，可免于办理建设工程规划许可证。对不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。改造项目竣工后，实行项目建设组织实施单位牵头，街道（镇）、社区、业主委员会（居民代表）和设计、施工、监理、管线设施设备等专业经营单位参与联合验收。

（二）健全技术标准体系。省住房城乡建设厅要牵头编制广东省城镇老旧小区改造工作指引和技术导则。各地级以上市要完善适应城镇老旧小区改造需要的技术规范或指引、导则，明确建筑本体修缮、基础设施改造、小区环境整治、服务设施提升、片区联动改造、消防改造等设计指引；明确智能安防建设要求，鼓励综合运用物防、技防、人防等措施满足安全需要。因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的，可在广泛征求居民意见基础上一事一议予以解决。

（三）推进存量资源整合利用。鼓励各地按照连片整合、统筹配套、分批推进的要求，进行大片区或跨片区联动改造，实现片区基础设施、服务设施、公共空间等共建共享。加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民等同意的前提下，允许利用小区和周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。其中，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。符合“三旧”改造政策的城镇老旧小区纳入“三旧”改造项目一并实施改造。用好用足养老、托育、助残等设施建设支持政策，统筹利用公有住房、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施、底层杂物房等存量房屋资源，或通过租赁住宅楼底层商业用房等方式，增设各类服务设施。

（四）明确土地支持政策。城镇老旧小区改造涉及利用公有住房、社区居民委员会办公用房、社区综合服务设施、底层杂物房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可实行5年内暂不变更用地主体和土地使用性质的过渡期政策。过渡期满和涉及转让需办理变更用地主体和土地使用性质手续的，除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外，其余可以协议方式办理，但法律法规有明确规定及国有建设用地划拨决定书、租赁合同等规定或约定应当收回土地使用权重新出让的除外。要结合城市更新全面改造、混合改造等改造方式，制定城镇老旧小区改造的规划调整支持政策和流程指引。对需享受5年过渡期政策的改造项目，要向自然资源主管部门备案。小区内改造利用低效土地增设服务设施，立项前应与小区业委会、居委会等相关方达成权属协议。在产权明晰的基础上需要办理不动产登记的，不动产登记机构应依法办理。

六、强化组织保障

（一）建立协调机制。建立省政府领导任组长的省级城镇老旧小区改造工作统筹协调机制，省住房城乡建设厅具体承担全省城镇老旧小区改造的组织协调和督促指导工作责任，省有关部门（单位）按照职责分工（详见附件）做好城镇老旧小区改造相关工作。各地级以上市建立以政府主要负责人牵头的统筹协调机制，成立专职工作机构或工作专班，各相关部门密切配合、协同推进。

（二）压实工作责任。建立“市县统筹谋划，镇街组织实施，社区参与落实”的城镇老旧小区改造工作推进机制。市县人民政府要承担当地城镇老旧小区改造的主体责任，做好统筹谋划，健全工作机制，落实好各项配套支持政策，调动各方面资源抓好组织实施；街道办事处（镇政府）负责组织协调实施老旧小区改造，推进小区物业长效管理；社区居委会要全程参与老旧小区改造与管理具体工作。

（三）加强监督检查。建立完善城镇老旧小区改造督导检查机制，确保目标任务、政策措施、资金筹措、工作责任落到实处。建立完善日常巡查和月通报制度，组织开展城镇老旧小区改造工作绩效评估。

（四）做好宣传引导。各地要多角度、全方位宣传城镇老旧小区改造的重要意义、方法步骤和工作成效，大力宣传优秀项目、典型案例，引导形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。要准确解读城镇老旧小区改造政策措施，及时回应社会关切。

附件：省各有关单位在城镇老旧小区改造工作中的责任分工

广东省人民政府办公厅

2021年1月21日

附件：

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