BIM建筑|城市核心区再开发设计思考 / ZWA卓时水石

前言

随着改革开放推动的40多年快速城市化进程，中国的核心城市已经进入了从增量发展到存量发展的历史拐点。城市化的模式在进阶，人们理解城市与建设城市的方式都发生了巨大的变化，对存量土地的再利用方式与价值输出的导向也呈现多样化特质。

多年的城市核心区再开发设计实践，使我们对政府、社会、企业的三方平衡及设计创造价值的方式有了一定的思考：

– 土地更新模式的不断进化；

– 对在地文化及原生生活方式的尊重；

– 相对较长的开发周期对设计体系的动态、弹性要求。

在特定时期内为每个城市找到其独有的设计模式，是规划设计中一直坚持的原则。

系统化的设计能力建设

结合多年设计实践，设计团队形成了系统性的一体化复合设计能力，这一点尤为重要。

△设计体系

△针对存量物业的设计能力

结合实践的设计思考总结

1. 开发模式的适配性思考

01开发容量限制下的政府/社会/企业三方平衡

– 珠海北山村-

北山村，自宋朝起便有杨氏族人在此定居，经历了800年的历史沉淀留下了一大批文物古迹。

△城市核心区留存的传统岭南村落

△城市化发展过程的典型华南城中村落 图源：网络

作为改革开放背景下“珠漂人”的第一站，北山村的人口密度逐渐叠加，进入物理容量换租金价值的恶性循环。大量双坡传统民居被拆除，取代以高密高容的握手楼。青石板变成了水泥路，大量壁画、砖雕被铲除，北山村的文化价值遭到破坏。

△图源：网络

价值判断前提下的总量限制

财务模型及风貌平衡的前提下，第一轮的总拆除量被设定在6万方。在充分调研的基础上，根据历史价值、产权情况、原住民诉求、公共空间打造、形象展示需求等价值导向，形成场地的拆留思路。

△拆留思考

结合开发周期的模式适配

平衡政府、开发商、原住民之间复杂的利益博弈，以冻结式+有机更新的原则进行总体思考。

政府层面：对城市形象、产业升级的诉求；

开发层面：面对高密高容的拆迁难度下对开发价值的诉求；

原住民层面：对于生活品质提升、产权及利益转化的诉求。

△模式研究

△模式选择

△界面及分期

弹性生长

结合对不同历史时期建筑的价值判断，在充分尊重文保和风貌的前提下，设计结合产品的定制化设计，对于未来的可持续发展作出了思考。

△空间打造

△主入口空间

△文化街巷空间

△岭南村落广场空间

02以城市开发为主的价值平衡

– 广州番禺沙头街片区城 &佛山西村 城市更新-

“三旧改造”是广东省特有的改造模式，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造，是在核心区土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障城市发展用地的重要途径。在广东省范围内，实际项目的“三旧改造”已相继实践出了多种模式。

混合型改造用地开发模式思考

在这两个项目中，设计对象是位于城市核心区里的“三旧用地”，场地内同时有老村、集体厂房、历史遗存等建筑，面临交通混乱、建筑老旧、空间狭窄、设施缺乏等城市问题，如何激发城市核心区活力同时实现相关主体利益的平衡，成为设计团队需要综合思考的问题。

△佛山西村场地中旧村、旧厂、旧城镇的混合用地 图源：网络

基于对广东省“三旧改造”项目的综合研究以及其他实际项目经验，我们针对本项目场地实际情况，“多管齐下，对症下药”，用更灵活和创新的方式进行旧改开发。

多种旧改模式一起运用，针对不同建筑采用不同模式：

– 修复提升模式 历史价值极高的建筑，政府主导；

– 迁移修复模式 历史价值较高的建筑，政府主导；

– 拆除优化模式 质量较差的建筑，开发商主导，开发商运营。

以价值驱动为导向的布局思考

城市核心区旧改开发呈现综合性、复杂度高的特点，其核心导向为土地价值。改造区域内有住宅、商业、配套服务、产业等不同物业，在土地价值导向下思考复建选区，从社会价值、经济价值、空间价值等多个维度综合判断，得到具有可行性的规划方向。

– 番禺项目-

△价值判断下形成的总平面及鸟瞰图

– 佛山项目-

△TOD的发展诉求

△城市形象的诉求

△产业服务的诉求

△价值诉求下形成的鸟瞰图

03基于存量更新的内容置换

– 青岛黄岛路历史文化街区更新-

黄岛路位于青岛绝对的城市核心区，基地中留存了大大小小的“里院”建筑：它不仅是老青岛人遮风挡雨的居所，更是青岛历史的见证。而如今的青岛里院，俨然成为了城市中的“贫民窟”，破旧不堪的建筑空间无法继续与现代生活相融。随着青岛旅游客群逐渐年轻化，带来“体验式”、“社交式”的消费模式，这改变的不仅是商业业态，还有对于建筑的想象力。

△图源：网络

以文旅设计先行的更新模式思考

设计提出“串里”的空间组织模式，以传统的生活方式与现代生活相融合，在此基础上植入更新内容。街道界面以复原修缮为主，适当加入风格化的立面元素；对片区入口和重点空间进行城市设计，带动整个片区的生长更新。

△设计草图

腾笼换鸟，里院重生

老建筑的重生，在于其核心体验内容，通过业态的置换与更新激活历史场所。我们研究了里院的不同空间形式与特征，精准定位至每栋建筑里院模式，并适配相应的改造策略。不同的里院规模及建筑形态具有其相适应的商业业态，对里院的三种模式形成了业态建议，局部重点地块，根据其建筑规模及空间特征，进行业态的具体设计。

结合实践的设计思考总结

2.“城市在地生态体系”的构建

01 多元文化历史特征 & 丰富空间特质下的

城市核心区更新

-安庆古城再生 –

“吾安庆，古皖国”，安庆曾是安徽省省会，自古文化昌盛，承载了800年的光阴痕迹，留下了倒扒狮街、国货街、四牌楼街、大南门街、墨子巷等极具历史文化特色的街道。随着城市化进程，安庆的新城日益发展，而原本处于城市最核心位置的老城，因为建筑密度、人口结构、基础设施建设等问题，一直处于发展相对滞后的状态。

如何让时光里的老建筑成为城市里的新名片，同时有效的延续原有城市文化中开放、多元的特点，是设计面临的挑战。

△图源：网络

从城市设计到核心街区设计总包

复杂的体系需要由大到小的思考，也需要由点及面的带动实施。

在安庆古城历史街区，你可以看到典型民国风建筑与中国古典建筑在一条街上和谐并存；也可以看到天主堂和清真寺共沐朝阳；体会走过狭长的“九头十三坡”豁然见长江的开朗。安庆是个包容的城市，800年的历史，不同的文化在此交织碰撞，形成了独特的“安庆文化”。

我们从古城的核心区整体城市设计入手，进行了系统性的设计思考，为建筑片区的启动做了充分的准备。

△安庆古城核心区历史建筑分布

结合安庆文化历史，从民生、产业、文化三个维度分析安庆古城现状矛盾，针对性地提出了“八大设计体系导则”，进行“穿针引线”式的改造。

△安庆古城现状四大矛盾

△八大设计体系导则

对古城历史街区空间体系进行细分，精细化梳理不同空间类型。

△体系设计

L型历史街区的设计落地实践

作为安庆古城的先行示范区，由倒趴狮街、国货街、四牌楼街形成的L型街区，历时两年，从产权收储、违章整治、基础设施提升、建筑修缮、业态运营，我们作为设计总包单位，参与了城市更新的全过程。

文化调研，建筑测绘

从“拆改留”到“留改拆”

摈除以拆为主的更新方式，转向留改拆并举、保留保护为主的“适应性织补设计”，对具有历史价值的建筑进行保留与修复，对风貌良好建筑进行立面改造，对局部影响空间和形象的建筑进行拆除，对老城空间进行精细化织补。

精细化设计，场景营造

空间尺度

我们希望通过对场地特征的精细保护与现代生活环境的塑造，让人们感受历史与当下生活的多元性。在充分尊重原有肌理的基础上，结合人行舒适距离局部拆除形成广场庭院，不同尺度的广场及庭院将原本单一的空间划分为富有节奏的街区。

△安庆L型历史文化街区——广场节点尺度分析

△安庆L型历史文化街区——庭院节点尺度分析

将场地原有场景保留作为设计的核心价值，结合空间营造场景，于现代生活中留存古城记忆。

△图源：水石景观

民生改善，基础设施设计提升

城市更新应当是充分尊重原住民生活方式的更新，是一种“共生”方式。将城市更新的成果真正用之于民、受益于民才是更新的目的和意义。

原先的古城面临着基础设施落后、排水系统破旧、消防安全隐患大、管线裸露等问题，影响当地居民生活。通过六大重组更新体系，全面提升古城中的基础设施，提升原住民生活品质。

△六大重组更新体系

△消防设计、综合网管示意图

业态运营

设计过程同步运营业态的考虑，这在项目落地中十分重要。

安庆古城中留存着许多百年老字号，这些老字号承载了安庆人祖祖辈辈的文化情结，建筑师希望与当地生活融合，将原有特色店铺及手工艺人留下来，让他们在这里创业和生活。在前期设计中，建筑师对当地店铺调研整理，对每一段街的主导业态进行功能规划，对每一间店铺业态进行 详细推敲，最后成果与落地实施后的业态基本一致，形成了一体化的设计思路。

△安庆L型历史文化街区——业态运营细分表

如今的L型街业态丰富，涵盖传统老字号餐饮、特色小吃、老字号中医、传统手工艺、非遗项目、茶馆、戏园、文创集合店、特色民宿、精品时尚、休闲会馆、咖啡馆等特色业态，重拾文化自信，升级旅游产业，复兴古城繁华。

△图源：安庆古城

建筑师的主导角色

L型街从开始施工到建成开业，历经了近两年的时光。设计师在整个项目落地过程中，成为协调政府、合作方、古建团队、施工团队、基建团队、景观团队等多方关系的主导，形成一套协作管理的落地经验。

△现场原貌与拆除记录 2018.08

△街区部分店铺开业集锦 2019.08

△图源：潘爽

△归家的老人经过古城的街巷、与海子的母亲合影 图源：王琇

02 一线城市核心历史街区与片区再生

城市历史街区

– 上海泗泾古镇再生 –

松江是上海地区建县最早的地区，被称为“上海之根”，留存下的泗泾古镇集合了松江人文与建筑遗产，但亟需保护与提升。“保护”不仅仅是为了保存遗产本体，保护建成遗产的最终目的，是“保持我们延续和再现它们的建造能力”。

△图源：网络

具有泗泾文化特质的中式建筑空间

设计师从三个方面提取泗泾文化特质：

-泗泾古镇特有的空间元素

（水、街、巷、廊、院、桥、塔、寺）；

-泗泾古镇传统建筑空间庭院和形制；

-泗泾下塘传统及生活方式下的原住民文化活动空间。

工作实施方法

建立多方合作的模式，制定古镇更新保护导则，分步落实工作流程，确保古镇更新的可操作性。

△设计草图

示范院落的更新实践（泗泾古镇运营中心）

在泗泾古镇运营管理中心改造项目中，植入具有泗泾文化符号的中式院落，赋予单一的院落空间更多的情境感和趣味性，使得建筑作为庭院构成元素的一部分，打造具有泗泾特色的中式文化回廊叠院。让人们游走其间，移步异景，感受泗泾古镇的“历史、现代、未来”。

△图源：胡义杰

城市核心开发

– 上海黄浦区北京路片区 –

项目地处上海黄金一线，位于由北京路、外滩、南京东路和苏州河组成的“三街一河”区位中心。它是海派文化的发源地，在过去始终站在时代潮头，形成“石库门、金融街、生产街”等文化特色，也混杂了上世纪首轮快速地产开发留下的高密度城市肌理，如今面临着功能、风貌、民生、产业等多重问题。

一体化更新模式

以往的城市开发，多以单地块零散开发为主，在这一项目中，单地块开发无法快速呈现整体形象及平衡收储成本。结合政府、开发企业、民众的多重诉求，我们提出“有规模、更高效”的一体化综合更新模式，以城市产业、活力与文化可持续发展为目标，探索国际大都市更新的上海模式。

△总平面图

△手绘鸟瞰图

动态风貌保护机制

在一线城市的核心地带，针对城区扩容的需求与老城厢风貌保护的矛盾，参考东京丸之内城市更新，运用城市风貌保护与增容并置的动态风貌保护机制，完整保留重要历史建筑，赋予其新的功能。

△拆留原则

超级中央公园+悬浮城市+超级底盘

在南京路步行街与苏州河之间的可开发地块，建立“超级连接”，构建一个完整的生态大板，在寸土寸金的上海市核心区释放出巨大生态公共空间。

“向低空要人文”，满足近人尺度下的文化及公共空间需求； “向高空要容量”，高区塔楼成为悬浮在生态大板上的立体社区。底层地面更多释放给机动车通行，疏解较为拥挤的地面交通。以下、中、上“多层地表”在景观和空间上打通，连为超级一体。

△局部地块设计

核心文旅景区

– 上海松江小昆山综合整治项目 –

小昆山位于上海松江西北，有5000多年人类文明史，是上海历史文化的重要发源地，也是著名西晋文学家陆机、陆云的故乡，1998年就被确立为佘山国家旅游度假区开发项目。

核心问题：虽为老牌景区，却仍是初级产品；虽有深厚文化，却只有浅层体验。

△图源：网络

以传统文化为核心的文化价值重塑

依托“人文松江”的发展主题，设计从小昆山的二陆文化、禅文化、山水隐世文化出发，思考如何以文化旅游提升场地价值。

设计以水带为文化索引，进行南北功能互补，形成主题串联；在更大范围内，与周边旅游产品形成联动，一体化打造大佘山旅游格局。

强化文化记忆的场景塑造

文化场景塑造是强化游客体验的重要途径，在迎合互联网时代游客消费需求的同时展现文化特色，提升景区的体验浓度。

△玉潭飞瀑

△玉光茶室

△云间书院

结合实践的设计思考总结

3. 城市动态开发体系 活态更新

01 伴随城市成长的设计

– 宜兴丁蜀特色小镇-

丁蜀镇是我国历史悠久的“陶都”，有五千年的制陶史，是紫砂文化的发源地。传统紫砂的制作是丁蜀镇的支柱产业，小镇里曾经窑炉遍地、烟囱林立，依靠紫砂产业富裕了一代又一代的丁蜀人，造就了丁蜀的前世和今生。

△图源：网络

传统产业与现代生活交融的特质

活着的时光轴

从过去到现在，传统产业与社会生活密切交融，成为丁蜀镇独特的文化特征。

△产业时光轴-50年前师傅带徒弟的产业精神得到了延续 图源：网络

△生态时光轴-过去紫砂的开采与运输与山水密不可分，成就了丁蜀小镇的聚落肌理 图源：网络

△文化时光轴-燃烧了六百年的前墅古龙窑依旧生生不息 图源：网络

设计的开始——蜀山片区城市再生

无法复制的建筑肌理（丁蜀特色小镇），原生建筑具有跨越历史的生命力。

△自然生长的建筑肌理 图源：王琇

产业生活下的“活态更新”

紫砂是丁蜀千百年来百姓安居乐业的产业基础，如果按照推倒再重建的开发模式，通过重新安置居民、收储土地再开发，会对当地产业发展构成威胁。

通过“介入式改造”、“推动式更新”、“生长式方案”的活态更新设计，提出因地制宜的弹性规划推进思路，全面挖掘价值增量，推动产业整合升级，塑造城市文化品牌。

针对基础设施缺失、城市空间碎片化和紫砂产业单一等问题，方案对交通结构、城市水网和公共空间节点进行梳理，形成蜀山景区、古南街片区、紫砂工艺厂、前墅龙窑、陶瓷批发站码头及历史工业区六大片区，通过引入文化和生态元素，带动产业升级，建立更为健康和多元的产业生态体系。

针对不同的城市肌理，我们充分尊重蜀山生态风貌及原住民生活方式，分为三个段落进行更新：

蠡河以西：现状建筑较多且值得保留，以存量更新为主；

中部：山与水元素丰富且现存建筑量较少，考虑适度开发，形成小镇核心区；

高铁以东：现状以农田及厂区为主，考虑远期开发为主，可弹性规划，预留发展空间。

△手绘方案总图

△第一轮VS第四轮总图图底关系

△改造后的古南街片区航拍 图源：潘爽

△改造后古南街上的蜀山陶集 图源：网络

可持续、多维度的参与模式

丁蜀镇的更新方式是融合了政府、企业、社会、设计师多方合作的小镇开发机制：政府先行，企业主导，业主自改、设计协调。

在这个过程中，政府不急于谋求短期利益，潜心培养与民众合作发展的关系，并建立对未来开发介入方的原则与要求，以设计推动多方参与，以点带面带动区域更新和街区活化。

△图源：潘爽

△由政府、东南大学、设计企业等多方参与改造后的古南街片区图源：丁蜀镇政府

公众的自发参与也是丁蜀镇城市更新的重要部分。政府将社会认同与公众参与作为核心社会价值目标，积极通过公共景观改造与示范建筑改造设计增加公众对城区再生的认同感，推动群众主动参与，成为城市更新的内在生长力。

城市更新让越来越多的丁蜀人为家乡的变化感到自豪，让传统街区重新回到了当地人的视野中，也有越来越多自发的再生项目加入到城市更新中。

△西街 图源：潘爽、王琇

项目分类实施计划

将整体城市更新分解为一个个子项进行数据量化，首先明确项目类型及投资方，其次对项目类型进行分期归类，主要分为道路交通类、水路优化类、景观环境类、重点区域深度更新类这4大类，明确每个项目的主要内容、工作量及实施方式，对更新的工作进行数据化解析。

△项目分类

设计师在整个设计过程中扮演了“城市建设参与者”的角色，用设计分析与专业知识把社会问题拆解细化，为政府建议了多种推动城市再生的操作模式与未来城市发展框架。

我们感到欣慰的是，设计师的理念融入了政府顶层设计，能够真正用设计去帮助政府决策，引导城市渐进发展。

设计的延续——青龙河片区城市设计

青龙河片区延续了蜀山片区的主要空间规划轴线，整体以青龙河为线索统筹规划，以生活为基础的“产业+文化+生态”模式，打造生态与居住体验融合的综合性社区。

黄龙山公园的设计实践

黄龙山原为紫砂矿区，是一座不可再生的城市遗址公园，再生设计首先在空间规划上进行梳理，将其转化为一座开放式的市民生态文化公园，串联起蜀山片区、青龙河片区、白宕片区等，再生缝合了周边的割裂地块，完善了丁蜀城市文旅网络。

△合作设计：水石景观

青龙山板块的设计实践

结合东南大学、水石设计其他团队的共同努力，在政府的统筹规划下，青龙山板块陆续呈现出了一系列有城市文化特质、公共属性的代表性建筑，为丁蜀构筑了富有活力的城市客厅与文化名片。

△丁蜀新时代文明中心 设计单位：水石设计一部，图源：Sensor见闻影像

△青龙山公园 设计单位：旭可建筑/东南大学设计研究院、无锡市政设计研究院 图源：丁蜀镇政府、张旭

△青龙山生活美学中心 图源：胡义杰

光明小镇的设计实践

光明小镇片区是团队在丁蜀镇的城市开发项目，是丁蜀融入长三角一体化的有益补充。光明小镇的建设也是体现了城市不断成长的过程，不仅是内生的改良，也在外在的拓展与发展，让我们兴奋的是团队的设计始终伴随了丁蜀这座小镇的成长，并在持续推进中。

结语

“城市再生是帮助一个城市找回她的尊严和自信，再生设计的过程也是城市设计师与政府和企业共同思考的过程。”

作为设计师，只有充分理解一座城市，熟悉她的每一条街巷，每一栋历史建筑，了解这里发生过的故事，才能真正做出“有温度的设计”。

在城市化进阶的下半场，城市核心区的再开发过程中，我们希望通过设计师的共同努力，延续城市文脉，激发城市活力，在政府、企业、社会的三方平衡中找到时代的新价值。

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