中国住宅产业化发展进程报告

一、住宅产业化介绍

住宅工业化起源于二战以后的西方主要发达国家，在法国、美国、日本等主要发达国家都成为主要的住宅开发模式。经历过半个多世纪的发展，住宅工业化在日本、美国等发达国家的普及率日益提高，成为地产业发展主流。 我国住宅工业化起步较晚，经历了漫长的发展期，随着近年来改革开放和房地产行业的快速发展，我国住宅工业化发展取得了长足的进步，住宅工业化的实践进入了新的发展时期。目前一些大型开发和施工企业正在进行住宅工业发展实践，如远大住宅工业有限公司、万科企业股份有限公司、瑞安房地产有限公司、青岛海尔集团等都在开展住宅工业化技术的探索与实践。其中远大住工是目前国内住宅产业化代表型企业。

住宅产业化对目前国内传统的建筑行业有颠覆性的意义。具有以下几大特点：一、以房屋主体结构工装模具化浇注施工作业与部品部件工厂化生产、装配式施工相契合的工业化生产作业体系。二、具有符合现行规范、八度抗震设防、施工周期缩短五成，人工减少九成，杜绝质量通病，基础—主体—水电—内装一体化成型的特点。三、建筑节能约72%，土地利用率提高11%，干法作业节水达65%，精细施工节材达17%，环境免受破坏。住宅产业化的这些特点符合中国建筑行业低碳节能减排的发展趋势，也因此在近年获得了国家及各级地方政府的大力扶持，得到了较快发展，

（图一）住宅产业化概念结构示意图

工厂化：主要结构构件、部品在工厂里进行生产

工具化：施工现场的工厂化，不具备工厂化条件的时候就工具化。

工业化：发挥工厂生产的优势，对住宅 生产全过程（ 采购、设计、工厂生产、物流、施工、售后服务）实施质量管理系统 , 进行合理化生产。

产业化：全行业、产业链（整体）的现代化。

二、国内外发展情况

2.1 国外发展基本情况

日本从60年代开始，日本将发展部件化作为发展建筑工业化的一个重要组成部分。所谓部件化，就是大力发展除主体结构构件以外的通用部件。1979年，日本住宅部件开发中心制定以开发通用部件为目的的优良住宅部件（bl部件）审定制度，提出了通用部件所应有的最低性能和模数协调尺寸体系。每年编制一册《bl住宅部件目录》。目录发展很快，1984年有332个厂家681种部件产品，1999年发展到933个厂家，1943种部件产品。该《目录》有一套比较完整的科学的标准化方法，生产企业按目录生产，保证产品质量，用户使用放心。

美国住宅用构件和部品的标准化、系列化、专业化、商品化、社会化程度很高，几乎达到100％。这不仅反映在主体结构构件的通用化上，而且特别反映在各类制品和设备的社会化生产和商品化供应上。除工厂生产的活动房屋和成套供应的木框架结构的预制构配件外，其它混凝土构件和制品、轻质板材、室内外装修，以及设备等产品十分丰富，品种达几万种，用户可以通过产品目录，从市场上自由买到所需的产品。这些构件的特点是结构性能好，用途多，有很大通用性，也易于机械化生产。美国发展装饰装修材料的特点是基本上消除了现场湿作业，同时具有较为配套的施工机具。

瑞典瑞典早在上世纪40年代就着手建筑模数协调的研究，建筑部件的规格化在60年代大规模住宅建设时期，逐步纳入瑞典工业标准（sis）。颁布了“浴室设备配管”标准、“门扇框”标准、“主体结构平面尺寸”和“楼梯”标准、“公寓式住宅坚向尺寸”及“楼梯”标准、“公寓式住宅坚向尺寸”及“隔断墙”标准、“窗扇、窗框”标准、“模数协调基本原则”、“厨房水槽”标准等等，囊括了公寓式住宅的模数协调，各部件的规模、尺寸，这为提高部件的互换性创造了条件，使通用体系得到较快的发展。为了推动住宅建设工业化和通用体系的发展，瑞典1967年制定的《住宅标准法》规定，只要使用按照瑞典国家标准协会的建筑标准制造的建筑材料和部件来建造住宅，该住宅的建造就能获得政府的贷款。日本专家在对瑞典考察后认为：“瑞典通用体系的发展是完善的标准和政府贷款制度的结合”。目前瑞典的新建住宅中，采用通用部件的住宅占80％以上。

2.2 中国发展前景展望

对比我国与欧洲的建筑工业化技术水平以及居民认识度等因素，总体来说，我国住宅工业化建设仅处于起步阶段，与发达国家和地区相比存在较大的差距，我国住宅建设中能源、原材料、土地资源消耗大大高于发达国家。建筑材料仍以传统材料为主，能耗大，对生态环境造成不利的影响。由于采用手工操作或半机械化操作，我国住宅建设的劳动生产率只及发达国家的1／5或1／6。因此造成建筑成本高、住宅价格高、施工周期长、建筑质量水平难有统一保障。因此，大力推进工业化住宅的建设，是关系到可持续发展的大事，是实现建设领域节能减排、自主创新的有效途径，也是在建设领域实现跨越式发展的关键。

（图二）我国住宅产业化新开工面积（单位：万平米）

2013年是住宅产业化高速发展的元年，在国家出台了实质性的发展纲要后，住宅产业化产品的面积有了井喷发展。2013年全国住宅产业化新开工面积1200万平米，2014年1800万平米，2015年预计将达到4000万平米。根据住宅产业现代化‘十三五’发展规划纲要，全国将培育20个左右的试点城市(区)，其中，东部地区发展10个左右，中西部各发展5个。长沙也在这一年获评试点城市，获得了产业化发展的良机。

（图三）我国住宅产业化(建筑主体）产值增长（单位：亿元）

目前中国住宅产业工业的产值已经接近2000亿元，在未来十年中，按照住宅采用工业化技术每年5%的递增比例估算，全国每年增加5000万平方米的市场份额，造价约1000亿元，其中土建造价约750亿元，按照70%的预制率估算，每年住宅产业化（建筑主体）的产值增长超过500亿元，预计到2020年住宅产业化产值将突破5000亿元大关。

三、湖南发展形势

长沙市住宅产业现代化起步于1996年，至2012年技术体系基本成熟，2013年起开始大规模推广住宅产业现代化建设模式。截至目前，长沙市住宅产业化项目涵盖了商品房、保障房、酒店、写字楼、别墅、学校等市场类型，已有远大住工、三一集团两个国家住宅产业化基地，打造了长沙经济技术开发区、高新技术开发区、金霞经济技术开发区三大产业集聚区，住宅产业现代化预制构件年产能逾1000万平方米，已实施面积近1000万平方米，3年内拟再实施产业化项目1000万平方米。大力推进住宅产业现代化，是建设领域“调结构、转方式”的根本途径，也是提升城市品位、改善人居环境的重要举措，长沙将进一步借鉴先进发展经验，促进住宅产业现代化更好更快发展，为全国住宅产业化提供更多实践经验。

远大住工作为湖南具有代表性的企业，一直是国内住宅产业的龙头企业，几乎引领了整个住宅产业化行业的发展。作为最早从事住宅工业化的企业，远大在研发探索住宅工业化的过程中，历经实验、应用、定型三个阶段，基本形成了一种符合我国国情、满足现实需求的新型住宅制造及消费模式。1998～2005年，远大住工陆续实验建造了钢结构公寓、pc模块装配式住宅，并于1997年建成了4万平米左右的工业化住宅部品部件生产线。2006～2007年在完成了基本的试验后，先后建成了33层3室2厅2卫公寓及18层3室2厅2卫公寓。2008年，在完成两类住宅体系试验、两类城市公寓示范的基础上，远大进一步优化集成， 将企业研发和市场平台定位在“普通的世界家”上，让大众消费者能够买得起、住得好，使作业效率更高、产品品质更好，建筑耐久安全性更高的“远大集成住宅”。

由于湖南是住宅大省，省会长沙每年的住宅销售接近2000万平米，相较传统方式生产的住宅，以远大为代表的住宅产业化的住宅产品在结构安全、材料品质、施工精准、成型快等方面的优势在市场上受到广泛好评，市场占有份额迅速扩大，其产品优势体现在以下几个方面：

1)外墙采用复合夹芯保温剪力墙体系：外保温体系采用夹芯保温系统；预制外墙内侧是受力的结构层，中间为保温层，最外侧是保护层。通过阻热性能非常 围护墙模作业，好的玻璃纤维连接件把三层连成一个整体；保护层是5公分厚的钢筋混凝土，以保证保温层与房屋的寿命同步。

2)外窗安装工艺：由于在工厂制作，外窗洞口尺寸误差控制在毫米级，安装精确、严丝合缝。窗洞口的夹心保温层内预留防腐木转，有效防止冷桥，方便现场安装。传统工法下的外窗渗漏是客户集中投诉的焦点，工厂预制构件误差控制从根本上解决了外窗渗漏问题。

3)防渗漏体系：防渗体系包括结构自防水、构造防水，材料防水三部分。竖向缝采用结构自防水，即两块墙板的拼缝处采用现浇混凝土浇筑，使之浑然一体。水平缝采用构造防水，即墙板的上部和底部均预制企口，阻止水流到室内；外墙接缝均采用材料防水，原料为改良硅酮胶。特点如下：具有优越的耐寒、耐热、耐气候、耐久性；能柔和的适应预制墙板的运动；不会像聚氨酯那样受到紫外线会使表面产生裂化。

4)叠合楼板工艺：叠合楼板是由预制板和现浇钢筋混凝土层叠合而成的复合楼板。预制板既是楼板结构的组成部分，又是现浇钢筋混凝土的永久性模板。此叠合板按照双向受力模型进行设计，整体刚度更好，承载力更高。

5)预制楼梯：预制楼梯工业化生产的烙印非常明显，整体为清水混凝土浇筑，外表肌理异常细密，无需再做装饰面。安装也很便捷，减少了现场施工量，真正达到品质坚固，安装便捷，外表美观。

6)全家居解决方案：传统毛坯住宅业主入住后需要装修改造，产生大量建筑垃圾，并造成邻里间互相干扰。精装修作为工业化住宅的重要组成部分，品质得到充分保证。一体化卫浴、整体厨房、收纳系统等，给业主以人性化家居的生活体验。

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