BIM资讯|上海一装配式保障房外墙严重渗漏 这锅结构该背吗？

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近日，上海某装配式保障性住房小区发生爆炸。第一批居民装修入住后不久，台风季节，数百户居民的墙体出现渗水现象，造成了很大损失。为此，开发商采用了在漏水墙面打洞注胶的技术，增强墙面的防水能力。但是今年台风烟花来的时候，修好的墙又出现渗水。居民普遍认为，房子还在5年的保质期内，开发商要确保渗水问题得到根本或永久的解决，而不仅仅是“漏水哪堵哪”。

在很多装修过的房子里，墙角是最容易渗水的地方。

开发商:新方案可以保证5年不漏水。

相关负责人表示，漏水原因是该项目是浦东新区第一批采用装配式技术建设的社区。五年前，工艺的所有技术操作都还处于磨合期。由于工厂预制墙板与现浇构件之间存在接缝，如果混凝土的收缩得不到很好的控制，很容易导致裂缝。要解决这些竣工建筑的渗漏问题，成本不小。如果要重新修补墙板的接缝缝隙，需要破墙修补，费用要上亿元。

仁源是2020年5月交房的动迁房小区。

目前，根据上海市住房和城乡建设管理委员会2020年3月发布的《上海市装配式整体混凝土建筑防水技术质量管理导则》，在相关职能部门、技术部门、设计院的指导下，已对两栋外墙进行了试点补漏。经过淋水抗风实验，以及一次台风的测试，最终确定了防水实施方案，维护费用约600万。该负责人表示:“修复方案一定保证五年内不漏水。”

以上消息来源:解放日报上官新闻

对此，预制君采访了相关专家和相关单位，表示建筑物外墙渗漏是现代住宅的普遍问题。无论是现浇还是装配式建筑，外墙渗漏直接影响房屋的使用功能，使内墙耐碱、长白发、涂料鼓包脱皮、斑渍发霉，甚至室内地面积水。装配式建筑围护结构体系渗漏是一项系统工程。本文简要分析了常规装配式建筑外墙渗漏的原因及解决方法。

原因分析

密封胶质量问题导致的泄漏

没有合适的密封材料用于密封预制外墙的上下拼接接缝。密封材料选择不当，容易出现胶体发白收缩、附着力弱等情况。密封胶开裂损坏后，雨水沿水平接缝渗入室内。

结构开裂引起的渗漏

高层建筑施工过程中，填充墙砖砌体与预制外墙之间的裂缝漏水，漏水的主要原因包括材料因素和施工因素。材料方面，由于填充墙的砖砌体和钢筋混凝土的热膨胀线系数不同，在相同的温度条件下，两种材料会产生不同的变形情况，导致两种材料的接缝处出现裂缝和渗漏；施工方面，砌筑填充墙时，竖向接缝处砂浆往往不密实，砌体和预制外墙不易嵌固密实，导致裂缝渗水严重。

接缝松动导致的泄漏

窗台、窗框竖边与外墙抹灰层嵌缝不密实，窗框安装不牢固，也会造成建筑工程渗漏。

非结构化防水

预制墙板上下两层之间没有企口缝结构设计，是平面对平面拼接，防水只靠胶体填缝，雨水会通过填缝不严或密封胶粘贴不牢的地方漏到室内墙面。

脚手架孔洞导致渗漏

普通悬挑脚手架的悬挑工字钢必须穿过外墙，穿过外墙后留下的孔洞后期封堵是经常发生渗漏的部位。……

对策

正确的接头设计

传统建筑防水的主要设计思路是阻水，将水可以进入房间的所有通道都堵住，达到防水效果。对于装配式建筑的防水，引水比阻水好，排水比防水好。设计时考虑可能有一定量的水流会突破外防水层。通过设计合理的排水路径，将这部分突破的水引导至排水结构，并排出室外，避免进一步渗入室内。

此外，基于水在重力作用下自然垂直流动的原理，设计时将墙板的接缝设计成内高外低的企口状，结合一定的减压腔设计，防止水通过毛细作用反爬进室内。除了混凝土结构的防水措施外，还采用橡胶止水带和多组分耐候防水胶来改善整个预制墙板的防水体系，使其真正做到不漏水。

合适的密封材料

对于预制结构的防水处理，接缝密封材料起着关键作用，其防水性能对整个预制混凝土建筑的质量有着重要影响。根据相关特性，选择接缝密封材料时应遵循以下原则:一是所选材料必须具有较强的抗位移能力，即密封胶对温度变化引起的接缝尺寸变化具有一定的抵抗力；其次，考虑到密封材料可能长期暴露在自然环境中，要求选用的材料具有一定的耐候性，可以避免长期暴露带来的一些不良影响；三是选用的材料要与其他建筑材料有良好的附着力；第四，选用的材料也要有一定的抗污染性能，即使长时间暴露，也能保持建筑的外在美。最后，在出现一些问题的时候，为了维护方便，我们要保证所选用的材料也具有易于维护的特点，比如遇到一些意外情况时，密封胶可以轻松修复等等。

标准化施工操作

目前预制外墙板接缝的防水处理技术在技术上还相当复杂，施工上也相当困难。在实际施工中，应根据外墙板接缝的不同设计要求，制定有针对性的施工方案和措施:

墙板施工前做好产品质量检查工作。

预制墙板的加工精度和混凝土养护质量直接影响墙板的安装精度和防水性。安装墙板前，必须仔细检查墙板的几何尺寸和平整度，检查墙板表面和预埋窗框周围的混凝土是否密实，是否有贯通裂缝。严禁使用混凝土质量不合格的墙板。还要仔细检查墙板四周预埋胶条的安装质量，检查胶条是否预埋牢固，边角是否破损，混凝土浆是否漏入胶条，导致胶条变硬失去弹性。胶条必须严格检查，确保无瑕疵，质量问题更换后才能吊装。

墙板施工时严格控制安装精度，墙板吊装前做好测量放线工作。

墙板接缝防水施工严格按照工艺流程进行，做好各道工序的质量检查。

墙板接缝外侧的涂胶应严格按设计工艺进行，基层和预留空腔必须用高压空气清洗干净。涂胶前应仔细检查背衬深度，涂胶厚度必须符合设计要求。涂胶区域的墙板应进行底漆处理，以增强胶水与混凝土墙板之间的附着力。中断涂胶时，应保留施工缝，施工缝内高外低，相互搭接不应小于5厘米。

施工完成后，应进行防水效果试验，及时妥善有效地处理渗漏问题。

墙板防水施工完成后，应及时进行喷水试验，检查防水效果。喷水的要点是墙板的交叉连接、预制墙板与现浇结构的连接以及窗框。喷水时，应使用消防软管对试验部位进行喷水。检查外部涂胶部位是否脱胶，排水管是否排水顺畅，仔细观察内部是否有水印和水痕。

相应的监管措施

政府相关部门在出台利好政策推动装配式建筑发展的同时，也需要出台相关标准，让设计、产品、施工都能遵循规则。提高产品质量，保证装配式建筑质量。重视员工的技术培训，提高员工素质，减少人为因素造成的工程质量问题。

建筑装配式是建筑的发展方向，装配式建筑围护体系的渗漏问题是关系到人们“安身立命”的重要问题。类似于钢筋混凝土建筑安全防水体系“设计是前提，材料是基础，施工是关键，管理是保障”，构建装配式建筑安全防水体系的前提是结构防水与材料防水相结合、节点设计安全的科学设计；密封胶物理机械性能优异，粘结性能可靠，低模量高弹性，应力松弛，耐候性和耐老化性好，施工工艺成熟的材料基础；然后，通过训练有素的专业施工队伍的严格施工、规范的施工管理和政府的监督，确保装配式建筑密封防水系统的安全可靠。

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