BIM问答|什么是可行性分析？BIM在项目可行性分析中的应用

可行性分析是指：在土地资源和市场分析基础上，通过建设规模、项目产品方案、主要采用的建筑材料和工艺、项目的投资回报，投资额及投资时长、对周圈产生的社会效益等的研究和论证，拟定项目建设方向。

对于建设单位，前期确定的越多、越准确，后期带来的收益越大越可控。CDD嘉悦广场项目所在项目为商业地产开发项目，那么以商业地产为例，前期应对那几个方面进行把控呢？

作为一个商业地产项目来说，在地段和规划指标确定以后，影响项目收益的有以下几点内容：

A.建筑的外观与性能：

建筑的外立面效果是建筑的直接观察点，对于外界因素的整体影响、地标性甚至租售价格都相互关联。这时需要考虑的是区域类别，区域功能、面向租售群体的定位等。而绿色建筑也直接的影响投资的多少，往往这个时候，为了达到政府审批，或者盲目追求效果，带来的是大投入小产出。设计院也因为市场化而追求最大化的利润，往往建筑本身设计的“光鲜亮丽”，却导致施工难度增加、投入增大、工期加长等隐患。所以绿色建筑是必不可少的条件，最大限度的节约能源，即减少了投资，又保护环境减少污染。

B.租售与可利用面积：

租售的状态直接影响着投资回报，从建筑出发，合理的设计，面积的使用最大化，公摊面积的节约等入手是最直接的办法。在可研报告中可以不体现这些细节，但作为开发单位，应把这些细节落实到位，比如房间朝向、景观、商业的便利性与综合汇集等等。

C.节能性：

后期的维护与运营是建设项目生命期中时间最长的一部分，持续性的能源消耗。机电设备需在达到最佳使用性能指标的前提下能源消耗最小。

D.建筑信息留存：

往往建筑物竣工后，剩下的资料不完整，经常会遇到局部水管突发断裂，找不到截门的时候，最后需要整体项目停止用水，整体泄水才能够维修。在项目融资时，也需要一套完整的、清晰的、准确的信息作为依据，往往信息不齐全的项目融资时价值评估不会很高。现今一般建筑信息由效果图、照片、CAD图纸、工程资料、财务及预算表格等等。

在实际项目开发前期的可行性研究阶段，以上的内容在管理中却很难把控。

例如，建筑外立面材料的选择，玻璃幕墙、铝板幕墙、石材幕墙、二次结构的涂料幕墙等等，首先确定项目产品是高档、中档、低档，然后根据材料不同、做法不同来比较差异，常规来说，此时没有准确的图纸依据，因此经常采用效果图的方式对效果进行对比，以经验数据对成本进行评估，对于材料做法、龙骨、玻璃厚度均无法考虑全面。

而BIM建模，通过渲染就能够等比例的显示建筑物在周围的环境中不同幕墙带来的不同效果，同时BIM建模时对幕墙的定义也可以采用构件的形式表达，龙骨、保温等材料也可较为详细的统计出来。这有助于建设项目早期的成本测算，决策人通过外形、成本、收益等综合判断可行性。

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