BIM问答|BIM怎么用？BIM如何用于装配式建筑的空间与资产管理？

空间与资产管理是建筑物的全面性管理，有效的空间与资产管理可最大化提高收益、高效维护和生产运营、增强建筑物生命可持续发展性。

（1）空间管理

装配式建筑具有标准层多、空间规划合理、利用率高等优势，合理有效的空间管理可提高空间的利用率、合理分配空间分摊成本、降低运营成本、满足生产精神需求等。基于BIM的空间管理可盘点空间类别、优化空间规划、整合空间资源等，集成企业管理系统，可快速响应空间个性化需求、高效处理日常事务，或者可对闲置空间进行合理的租赁处理，提高运维收益，间接为运维管理工作提供一定的财力支持。

传统的空间管理往往全局观不足，且空间规划具有局部性，功能满足也具有临时性，无法挖掘深层次的需求与精细化管理。运维BIM模型中包含空间信息和位置信息以实现空间清册。

对于居住装配式建筑而言，空间管理重在楼宇外的绿化、废物处理、休闲区等公共区域的管理，利用BIM模型中的可视化功能，可追踪公共区域的空间利用和占用情况，实时动态把控公共区域的状态。

对于装配式公共建筑，由于存在政、经、文等方面社会活动需求，因此空间管理就更需主动性、协调性和精细性。基于BIM的空间管理可按照模型内不同功能空间结合配套设施组合成各种不同需求的通用空间模板（如会议空间、活动空间等）或根据临时个性化需求在模型中结合空间功能、路线、占用标记情况等因素进行相似功能区间联动及快速组合出合理的需求空间，避免空间的重叠或者浪费。结合建筑物内显示设备智能显示活动名称、区域位置、路线等导引信息，提高空间的明晰性和用户体验度。结合BIM的空间可视化、使用记录等功能，可分析优化空间功能分配，合理分摊空间成本，辅助设备购置等。模型直观化展示不同位置、功能等的空间使用情况，合理规划和经营，实现使用、收益、成本的统一管理，提高投资回报率。同时模型具有各分配空间的比率分析，可实时更新使用状态、成本收益情况、能耗信息、空间维修记录等，实时分析各空间的多维度值，为管理者后续工作提高参考依据。

（2）资产管理

对于建筑物特别是装配式建筑而言，电梯、取暖设备、机电设备等资产是保证小区正常运行的基础，甚至是可形成收益的利润点。如何有效地进行资产管理、降低资产浪费，从而最大化实现资产使用效益是资产管理的最终目标。

基于BIM的资产管理可随时获取各类资产的使用情况、运行状态、日常维护等信息，同时对资产进行实时监控，快速检修，降低资产的直接性损失和因此造成的间接性经济损失。运维模型内含资产分类信息、产品信息、定位信息等各类相关信息并可直接导入资产管理系统，实现资产清册。在BIM模型内可通过3D可视化实现资产的查看、状态的跟踪，实现资产的动态管理。对于异常脱离或者状态值错误的资产，系统可实时提醒，以免发生资产的丢失或者损坏，从而降低资产的流失。

运维模型中资产根据类别、位置等维度分门别类的进行存储，运维管理人员可直接在资产管理系统中查看相关资产情况进行盘点核对，并根据需求进行资产的统计分析，得出相关资产的时间维度内的使用率。资产管理系统根据各资产使用情况进行资产折旧、资产生命成本分析、品牌故障维护频率与维修成本等并作为季度、年度采购计划的决策参考，根据设置的年度计划设置提醒，避免因相关资产不到位所产生的工作延误及临时性管理费用增加。同时也可在系统内进行资产的增加、移除、修改、转移、借用、归还等流程，集成企业管理系统进行权限的审批并将数据回写至BIM模型内。对于临时需要增加或者维护期间需要替换的资产可在资产管理系统内进行定位标注并在企业管理系统内关联产生相关采购报批申请。对于需要资产借用的情况，工程人员可根据资产定位与目标位置进行相关资产的调拨，以最大化降低资产消耗，资源优化配置。

当BIM模型中某资产出现问题时，相关工作人员携带的移动设备会进行相应提醒。

工作人员可根据提醒迅速定位至问题资产并进入模拟环境检查问题情况并依据检查结果辅以授权工作识别码到相应位置进行维修维护，或者其他就近工作人员依据临时授权到相应问题资产处维护，可凭借资产识别码获取检查结果并进行相应维修，维修结果反馈至资产管理系统并回写至BIM模型形成操作日志记录。

当BIM模型中资产出现脱离状态时，相关工作人员可收到脱离预警并可快速进入BIM模型进行可视化检查，以最大程度降低脱离引起的直接或间接性风险，也可快速追溯资产路径，降低资产丢失概率。针对装配式建筑内的各项资产特别是重要资产，在未有授权码的前提下，其他人员无法取走相关资产，从而大大降低资产的丢失率。

刘露（山东建筑大学）

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