营改增政策落地建筑地产业利润看涨

3月24日，财政部和国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，并公布《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》等四项新规，规定内容将在2016年5月1日起执行。自2016年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

记者梳理针对有关建筑业和房地产业的新规发现，“不增负”成了政策的最大亮点，所涉及的企业在“老项目”上可适用5%税率的简易计税方法，同时企业也有权选择一般计税方法。

新规亮点

新政策规定，建筑业和房地产业适用税率为11%。

对于房地产开发企业，新政策规定，依照《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，被称为“房地产老项目”。房地企业中的一般纳税人（年应税销售额标准为500万元(含本数)），销售自行开发的“老项目”，可适用税率为5%的简易计税方法。计算的销售额是项目的全部价款和价外费用之和，税率为5%税率。若销售的是非自建老项目，计算的销售额是项目的全部价款和价外费用减去该项项目购置原价或者取得项目时的作价后的余额，税率为5%。

企业可以自由选择简易计税方法和一般计税方法。对比现行营业税3%的税率，简易计税5%的税率有所提高，企业可以从中选择一个“不增负”的纳税方法。而进项税额抵扣较多的企业，可以选择一般计税方法来实现“减税”目的。

5月1日后，一般纳税人销售(不含自建)的项目和自建项目，都应适用一般计税方法。非自建项目，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报；自建项目，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

对于建筑企业一般纳税人，新政策规定，“清包工方式”“甲供工程”“建筑工程老项目”，都可以选择适用简易计税方法计税。计算的销售额是项目的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，税率为3%（与现行3%营业税税率未变）。同样，企业也可以选择一般计税方法，计算的销售额是取得的全部价款和价外费用之和。若选择适用一般计税方法，纳税人需以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率在项目所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

在进项税额方面，一般纳税人5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

对于个人购房者来说，购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。该政策不适用于北上广深。在北上广深四市，个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

短期压力与预期

不过，此次新政策把土地出让金（占企业项目成本30%以上）税前扣除，延续了现行营业税规定；土地增值税没有涉及到；房地产企业关注的银行利息成本也没有纳入进项抵扣。

券商认为，在营改增初期，施工企业和开发商都将重塑产业链，以转移成本。因为主要成本没有列入进项抵扣，企业实际的税收负担短期是抬升的。

高华证券就预计，营改增将可能在短期内对建筑公司盈利水平产生不利影响。同时也指出，若没有给企业“不增负”或“减税”，政府或将修订过渡性政策，包括税收减免或暂时降低增值税税率。

对于企业来说，现在最重要的或许是组建专业的财务团队。有财会人士就发文称，因为企业对增值税了解有限，且增值税比营业税计税复杂以及企业专业的财会员工匮乏，可能导致企业多缴税。

看涨板块

营改增的目的在理顺税务体制、减少重复征税、为企业减负，以及推动产业升级、促进企业规范化运营等。因此，建筑和房地产行业内的企业中，运营规范的公司、高抵扣比例的公司净利将会增加。

招商证券预计，房屋建设、钢结构、公路桥梁、专业工程板块总税负下降，建筑设计、水利水电、铁路建设、园林、化学工程、装饰板块总税负增加。

兴业证券认为，“营改增”会使得超过一半的建筑企业净利润增加，建议关注：中国建筑、中国交建、中国电建、中国铁建、中铁二局、中工国际等。

在房地产个股中，国金证券建议关注长三角和珠三角区域的二线蓝筹，推荐滨江集团、世联行、中航地产、华发股份、中洲控股等个股。

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