装配式政策|国常会部署超大特大城市城中村改造│《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》来了

7月21日，李强主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

在21个城市积极稳步推进城中村改造

会议释放出五大信号：

一、在超大特大城市稳步推进城中村改造；

二、积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措；

三、会议指出，要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实；

四、会议提出要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好；

五、会议明确要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

近年来我国棚户区、城中村和危房改造稳步实施，城市更新有序推进，住房和城乡建设部部长倪虹在今年全国两会“部长通道”曾表示，近5年，全国改造了16.7万个老旧小区，惠及2900多万户8000多万居民。今年计划再开工改造5万个以上老旧小区，让2000万以上居民获益。

中指研究院指出，超大特大城市人口众多，各类要素聚集程度高，在提高供给质量，拉动有效需求方面具备优势。由于城市建设较早，超大特大城市存在较多城中村亟需更新改造，随着政策加力，今年城中村改造将在稳投资方面发挥重要作用。

根据第七次人口普查数据，目前我国共有7个超大城市（城区常住人口1000万以上）和14个特大城市（城区常住人口500-1000万）。超大城市包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津，特大城市包括武汉、东莞、西安等。

多地自年初以来也纷纷部署了城中村改造计划，比如，广州市住建局就计划在今年推进127个城中村改造项目。近日，成都市住房和城乡建设局发布《成都市城市更新建设规划（2022-2025）》公开征求意见稿，提出将成片推进城市更新，按照“少拆多改，注重传承”的原则，推进31片城中村改造。

加大对城中村改造的政策支持

值得注意的是，广州市就在积极探索城中村改造新举措。7月17日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，内容涉及通过城中村改造加强住房保障和人才安居，通过城中村改造将集体土地转为国有土地等。

广州市人大常委会主任王衍诗近日表示，广州市人大常委会已将《广州市城中村改造条例》增列为2023年立法项目，凡是通过立法能解决的问题都全力支持、积极推动,从法律上给予支持。

中金公司研究部指出，在中长期维度上稳步推进以城中村改造为代表的城市更新有助于盘活低效存量用地资源，从供给侧发力促进房地产行业平稳健康发展，这亦是构建房地产新模式的关键一环。

城中村改造≠棚改

城中村改造和棚改都属于城市更新的范畴，但两者的重点和目的不同。其一，概念上，城中村是在城市化过程中被纳入城市规划范围的农村，棚户区是指破旧房屋聚集、人口密集的区域，一般来说，棚户区的居住环境和房屋状况要比城中村更差；其二，目的上，棚改主要是为改善民生，城中村改造相对更偏向商业化和城市发展；其二，性质上，城中村土地一般是集体土地，棚户区土地一般是国有土地，两者补偿标准有所不同，城中村很可能是房票模式。

此外，其实早在4月的政治局会议上，就提到，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

那么，什么是平急两用公共基础设施建设？

“平急两用”设施是指平时用作旅游、康养等功能，遇重大公共突发事件时可立即转换为应急场所的设施。4月18日，发改委在北京举办了“平急两用”设施建设现场会，农业农村部、国家疾控局等7个部门，国开行，以及21个超大特大城市相关负责人员参加会议。从官方表述来看，“平急两用”设施建设可能涉及民宿、酒店、方舱医院、应急医疗服务点等，能够有效补齐大城市应急能力建设短板，或有利于盘活超大特大城市存量住宅和基础设施，推动地产相关投资与居住需求。

深圳2023全市计划通过

城中村规模化品质化改造提升

筹集保障性住房5.2万套（间），

约占全市城中村租赁住房总量的1%

6月5日，据深圳特区报报道，深圳市住房建设局相关负责人表示，近年来，深圳坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房住不炒”定位，围绕市民住房保障需求，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，创新提出“四跟”（跟着产业园区走、跟着大型机构走、跟着轨道交通走、跟着盘活资源走）保障策略，加大保障性住房建设筹集力度，努力实现保障性住房高品质、多户型、便捷化、可持续。

按照计划，2021-2027年深圳全市将累计新增建设筹集保障性住房100万套（间），覆盖约350万-400万人。预计到2035年，深圳全市保障性住房覆盖人群将达到约500万人，约占全市常住人口的26%。

深圳市住房建设局相关负责人指出，城中村是很多来深建设者包括低收入群体的落脚点，城中村保障性住房规模化品质化改造提升是深圳市保障性住房建设筹集渠道之一。实施城中村保障性住房规模化品质化改造提升的目的，就是要更好解决来深建设者住房问题，让他们住上更高品质、更加安全的房子。

上述负责人表示，城中村保障性住房规模化品质化改造提升是深圳市的一项重大民生工程。深圳市正制订城中村保障性住房规模化品质化改造提升资金补助方案，拟由市区财政共同按照一定标准，对城中村保障房规模化品质化改造提升予以财政资金补助。深圳市区政府将按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）要求，给予改造后的城中村保障性住房财税、金融等政策支持，降低规模化品质化改造提升投入成本。

按照要求，城中村保障性住房规模化品质化改造提升由政府主导筹集，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平，即便个别房源因改造成本高、投入较大、建筑结构复杂，也必须严格控制成本、严格控制价格、严格加强价格监督。

深圳市住房建设局相关负责人提到，今年，深圳全市计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%。

上述负责人指出，“我们不会在深圳所有的城中村开展规模化品质化改造提升筹集保障性住房。进行改造提升的城中村，占全市城中村中的较小部分。城中村保障性住房规模化品质化改造提升，将在充分尊重原业主意愿、维护城中村原有的居住生态、尽量降低对居住者生活的影响的前提下有序推进。原则上不要求对整村进行改造提升，结合实际需求，合理确定改造比例。确实需要整村进行保障性住房规模化品质化改造提升的城中村，要进行充分协商和严格论证。”

对于房源收储后对原租户如何进行安置的问题，深圳市住房建设局相关负责人表示，我们要求各区在城中村保障性住房规模化品质化改造提升实施过程中，对原租户进行妥善安置。一是在城中村改造现场，辖区街道办会同改造项目实施主体成立现场租户安置综合服务中心，回应市民群众关切，妥善解决租户搬迁、学位等方面诉求。二是辖区政府积极开展改造的城中村周边房源梳理工作，在周边区域摸排一批大小合适、租金合理的房源供居民选择，研究分批收储腾挪方案。三是辖区街道办搭建业主与租户的沟通平台，并监督业主依法依规对租户进行补偿。四是辖区街道办充分摸清原租户生活情况。确实无法搬迁的租户，可协调暂不搬迁。五是进行规模化品质化改造提升的城中村房源，原则上预留3-6个月搬迁过渡期。六是在搬迁过渡期，另行寻找房源存在困难的，由辖区政府协调解决。七是原租户家庭子女上学问题不因城中村改造而改变。八是改造后，原租户有意愿回迁原城中村的，可回迁原城中村租赁居住。

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