万达BIM总发包模块计划管控要点（2017年全套•干货）

根据时间顺序及主要工作事项差异，整个项目开发建设可划分为立项规划、设计报建、工程建设、移交运营四个阶段。项目计划管控要点将对项目建设阶段和移交运营阶段的中的土方、结构、内外装、市政景观等关键线路进行解读和分析。

1.土方桩基

摘牌后120天工程开工，工程总包应在摘牌后210天内完成支护、土方及桩基施工。

要点提示：

土方/桩基施工是建设过程中危险性较大的阶段，工程总包应严格按照批准的施工方案及设计图纸实施，同时应委托检测单位进行边坡观测及周边建筑的沉降观测。标准版地下室通常较小，但模块预留土方/桩基工期仍为90天，是考虑到软土/淤泥地质的施工周期，故在土质较好的项目工程总包应紧凑组织土方（桩基）施工，为从容安排后续施工创造条件。

2.主体封顶

工程总包应在摘牌后295天内完成主体结构。

要点提示：

工程总包应注意工序穿插，每层顶板完成后40天内应本层拆模、清理及砌筑工作；主要的设备订货应在结构施工阶段完成，工程总包应派专人跟踪设备加工排产情况；项目公司应提前确定消防单位，单位选择标准应以施工实力与公关协调能力最佳；外装及采光顶单位应分别在±0和封顶前进场，保证结构预埋，同时工程总包搭结构外架时应综合考虑外装施工。

3.商家进场

地方商管公司在开业前200天最终确定步行街隔墙位置及铺内机电条件，商管总部在开业前190天前组织各主力店与项目对接。工程总包应按模块及对接会确定时间完成商铺初装修，经地方商管公司验收合格后交付商家。

要点提示：

商管公司应严格按照带单招商原则开展工作，最终提供的商铺隔墙及机电条件应不得改变消防分区、结构荷载及主要机电负荷，且总改造费用不等超过200万元；设计总包根据商管最终提资在开业前180天前完成设计变更，移交项目公司及工程总包；工程总包应积极参与商家对接，明确工程界面、交场条件及交场时间。

工程总包应严格按照商铺房产条件完成施工，按时通过项目公司—地方商管—商户验收并移交商家;工程总包应按与商管公司协商确定的方案提供商家装修施工条件，包括但不限于垂直运输工具、进出通道、水电接入点、临时厕所及垃圾堆放点等。

4.内外装完成

工程总包应在摘牌后345天完成外装及泛光样板段，并于开业前65天同步完成外装及泛光施工；项目公司及设计总包对样板及整体施工的品质和质量进行监督及验收。

工程总包应在开业前195天完成内装样板段，并于开业前65天完成内装全部施工。

要点提示：

外装施工周期180天，较总包交钥匙模块增加30天，工程总包应重点确保品质和效果；工程总包应组织外装单位提前策划，埋件应尽量在结构施工过程中同步预埋；样板段面积不小于：A版700平方米、B版500平方米，C版400平方米；项目公司及设计总包负责对样板段效果及质量验收，并同时确认施工材料封样（包括样板段未使用的材料）；外装完成应包含橱窗及出入口大门，升降梯部位外装及泛光须在开业前50天完成。

内装施工周期170天，较总包交钥匙模块增加40天；样板段应包含直线段、连桥、中庭及扶梯；内装完成应包括廊桥、地上地下电梯厅、消防通道、卫生间等部位装修完成；工程总包应在开业前100天完成物管用房装修，移交商管公司使用；其它管控要求同外装。

5.达到消防验收条件

工程总包应在开业前65天消防联动调试，并于开业前60天完成空调调试。工程总包负责的儿童娱乐装修应于开业前75天完成，商家装修应于开业前60天达到消防验收条件。

要点提示：

空调调试完成时间：1-6月开业，完成时间为5.1；7-10月开业，开业前60天；11-12月开业，第二年5月1日（工程总包）。

消防调试应按地下—地上、公区—商铺、主力店—小商铺顺序进行（工程总包）；公区及商家精装修消防报验应于开业前65天前完成（项目公司）；设计总包应开业前60天前对现场进行全面检查，并提出整改意见督促工程总包落实。

商家装修达到消防验收条件时间为开业前60天，较总包交钥匙模块晚5天；工程总包应全力配合商家装修，按照商家装修图于开业前70天完成铺内机电末端追位，且须按改造费用标准及时完成铺内其它机电改造工作，不得推诿拖延；商管公司在开业前125天确定精装铺范围，不得超过步行街商铺（除主（次）力店）面积一半，工程总包负责在开业前60天装修完成。

6.市政景观

工程总包应在开业前120天完成景观样板段，并于开业前60天完成室外景观，开业前45天苗木种植完成；工程总包应在开业前115天实现正式供电，开业前105天正式供水/供暖，开业前30天实现正式供气及道路开通。

要点提示：

垄断性市政单位由项目公司负责招标，工程总包负责现场施工管理及开通手续办理；工程总包应在开业前125天将外电通电至开闭所，115天送电主要设备房及层间竖井；商管公司应在开业前120天前提供燃气报装数量及点位，项目公司应委托燃气公司及时完成户内管道设计，工程总包负责督促燃气施工单位按图实施，开业前30天通气至调压站，户内通气时间按商管需求确定；工程总包负责督促市政单位在开业前75天完成市政道路沥青粗油，具备通车条件，开业前30天完成沥青面层。

7.消防验收

工程总包应结合商家装修进度，在开业前25天取得消防验收大证，并配合商管公司在开业前15天通过开业前安全检查（小证）。

要点提示：

消防验收周期35天，较总包交钥匙模式减少5天，工程总包应高效组织验收工作；消防验收前，工程总包应委托第三方进行消检和电检，通过后方可申报验收；商管公司应督促商家在开业前35天完成所有硬质装修，在开业前20天完成移动货架及道具布置、店招安装等工作，为消防验收创造有利条件。

8.开业

工程总包应在开业前30天前完成全部工程，施工全部撤场，达到商管可营业条件；工程总包负责全部工程验收工作，应在开业前15天取得开业所需的全部证照。

要点提示：

商管接管前，工程总包应完成影响安全及经营类的问题整改；工程总包应完成全部设备调试及设备用房清洁，对商管人员完成操作培训；工程总包应确保监控、门禁等安全防护设施达到使用条件，并向商管公司移交现场管理权，施工人员入场需凭证出入；商管接管后，工程总包可局部进行细部整改工作，但不得影响开荒保洁且应在开业前10天全部结束。

设计总包应提前启动绿建评星申报工作，确保按时取得成果；设计中心在开业前10天对项目进行规划考核，从效果品质上检查设计总包和工程总包工作成果，考核成绩作为对设计总包和工程总包的评价依据之一；工程总包应提前熟悉验收流程，编制验收计划，积极主动协调，专人跟踪落实；项目公司应指导配合，与工程总包例会销项解决问题；只有通过安监部及质监中心检查验收，方可视为达到开业条件。

9.整改移交

工程总包应在开业后120天内完成所有遗留问题整改，向商管公司正式移交；工程总包应在开业后180天内完成慧云系统全部工作并通过联合验收。

要点提示：

商管公司分别在开业后15天及45天提交工程遗留问题，工程总包应制定专项整改计划，并按第1-4月分别完成30%、70%、90%及100%进度推进整改工作；移交标准：工程遗留问题100%整改完成，消防系统通过第三方检测，消防报警故障率<1%，机电系统通过满负荷测试，证照资料移交完成，操作人员培训完成，备品备件移交完成（工程总包）。

模块计划与项目信息化集成管理平台

模块计划现已绑定BIM模型，通过在信息化集成管理平台中填报和审批，即可在模型中展现项目实际进度情况，实现计划进度可视化。

模块计划与《BIM总发包操作手册》

目前，万达集团正在编制《BIM总发包操作手册》，用于指导“BIM总发包”模式的执行与实施。《操作手册》基于万达2016版制度和各方合同，按照今天所介绍的四个阶段，对BIM总发包项目整个开发过程中，万达、 设计总包、工程总包和监理单位四方的工作职责及工作标准进行详细讲解。 《操作手册》中所有管控内容均与信息化集成管理平台实现一一对应，届时大家可以通过《操作手册》和信息化集成管理平台快速的学习和掌握“BIM总发包”模式的管理要求。

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