万通“立体城市”成都遇阻募资到位一年难落地

万通控股董事长冯仑力推的立体城市在成都遭遇“阻力”。

在冯仑的设计蓝图中，成都“立体城市”包含1.3平方公里的城市核心区，以及周边4.5平方公里的绿色田园产业带，计划引入10万人口的规模。

凭此项目的一纸规划发行的“立体之城发展基金”，在前期资金到位近一年后，项目仍未能如愿获得预期土地，不得不“将资金全部用于购买包括银行、财务公司等有资质的金融机构的固定收益型金融产品，以实现资金的滚动利用”。

前期募资反响热烈

《第一财经日报》获得的一份《立体城市项目介绍》（下称《介绍》）显示，四川当地的新希望集团也是成都项目的合作参与方之一。作为合作方，新希望在“立体城市”中的重要意义在于，携“农业龙头”之名共同参与，以期打造出公共配套完善的新型现代农村，集教育、科研、旅游观光于一体的全国现代农业示范基地。

事实上，成都项目投资准备早于2011年已启动。《介绍》显示的信息，名为“立体之城发展基金”于当年11月进行推介，其目标规模募资18亿元人民币，基金年限4＋1年。在“资金运用”一栏中注明，将以股权、债权等方式，投资于成都立体城市项目公司。

在《介绍》中，成都项目已初见“轮廓”：1.3平方公里的核心区域包括了医疗综合区、中央综合区、文化综合区、创新产业区和教育综合区等五大产业区，此外还有4.47平方公里的农业用地规划。《介绍》中也清晰划出了立体城市的范围所在，即位于华阳县南、兴隆县北之处，四至范围为西临东山快速路，东抵成自泸高速，东南面紧邻城市主干路。

按照万通立体城市的规划，成都项目公司主要负责项目土地的一级开发，同时会适当获取部分土地进行商业开发。根据预测，立体城市项目的土地成本可能仅为240元/平方米，但最终出让的平均土地价格可能达到1000~1200元/平方米。如果将各项配套成本计算在内的话，即使土地成本上升至940元/平方米，但预计土地价格仍有1900元/平方米的出让水平。如此测算，仅土地出让即可有99.15亿元的收入。去除土地成本后的毛利预计可达44.5亿元。

根据“立体之城发展基金”的产品设计，分别由A类投资人与B类投资人组建而成。A类以中航信托股份有限公司为受托平台，投资期限2.5年，目标规模9.2亿元，预期年化收益率为13.5%~14.5%左右；而B类投资人则以4 1年为期限，目标规模为9亿元，预期内部收益率高达35%~45%。对于投资人而言，这一回报预期可谓丰厚。

或许正因为此，这一基金产品投入市场之后的反响颇为热烈。据最新发布的中航信托·天启222号集合资金信托计划资金管理报告（第4期）透露，成立于2011年12月28日的这一信托计划，募集成功4.837亿元，且已全部划至昆山立体城市通盈投资中心（有限合伙）名下。而后者，则是北京万通立体之城投资有限公司旗下子公司。

项目遭遇“阻力”

然而，报告同时提到：“鉴于目标项目仍在前期推进阶段，合伙企业将资金全部用于购买包括银行、财务公司等有资质的金融机构的固定收益型金融产品，以实现资金的滚动利用”。“成都立体城市虽然框架初现，但并未达到原先预期。”有知情人士向记者称。他所谓的“未达预期”，便是指成都项目的目标地块尚未取得。

同时，面对记者关于“该地块是否进入供地计划”的询问，双流县国土资源局相关工作人员称：“只要是需要挂牌出让的，都会及时反映在网站上。”但记者查询了2011~2012年双流县所有出让公告及招拍挂公告，均未有涉及该幅地块出让的任何信息。

同时，成都市规划局刚刚对外公布了《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》，其中除了就城市综合体上述概念进行了尤为细化的明确之外，还给出了具体计入容积率的建筑面积以及住宅面积的占比等标准。如二环路以内的，不宜小于15万平方米；二环路以外的，不宜小于30万平方米。对于商业服务业设施兼容住宅用地的，规定可兼容的住宅建筑容积率占总容积率的比例应不大于30%。

有业内人士将其解读为，一直处于调控范围之外的商业地产，开始进入政府的控制线。该政策的出台，也让很多已拿地且正在报建的项目受到限制，并无法以城市综合体的名义出现。

虽然成都立体城市并不能简单归于“综合体”的范畴，但有接近万通的人士称，成都项目还是需要根据现行情况做出相应调整，诸如规划。

来源：第一财经日报 作者：林琅

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