装配式|长租公寓为装配式建筑提供巨大新增市场

长租公寓新时代再掀装配式浪潮，国企领航三大特征加足马力。1）需求端+政策端共筑长租公寓风口：①从需求端来看，国内流动人口数额稳定，长租公寓需求缺口尚存。②从政策端来看，顶层设计明确鼓励引导住房租赁市场发展，“租售同权”保障权利需求，叠加各地区高租赁住房供地占比从源头保障租赁市场的发展，政策资源对长租公寓有显著倾斜。2）当前十二个租赁市场重点城市如上海、南京等进行租赁土地出让时对装配式建筑比例均有较严格比例规定，租赁用地与装配式建筑深度绑定，长租公寓风口将承托装配式腾飞。3）2017 年国家队入场，收割一线城市全部租赁地块领航长租公寓发展，其三大特点将助力装配式建筑模式推广：①国企资金力量雄厚成本敏感度较民企低，对目前成本仍高于传统现浇建筑的装配式建筑友好；②国有企业更具政策博弈动力；③国企竞拍租赁用地近乎“0”溢价，相较于商业住房用地土地成本大大降低。
装配式自身优势显著，绿色高效契合时代发展主旋律。1）固有材料特性差异导致传统钢筋混凝土建筑易产生脆性破坏，而装配式建筑可承受较大变形和动力荷载，具有更强抗震性。2）装配式预制构件在工厂高精度生产可减少人为误差以及通过时间/工种分离进而缩短工期，实现高质高效建设，并且设计可塑性更高。3）传统建筑装修模式可导致噪音/固废/空气污染等多重污染，而装配式建筑由于部件工厂生产模式+工期缩短+原材料可循环利用等特点为环境友好型建设方式，在环保趋严的当下价值更凸显。
政策多角度护航装配式建筑发展，国家/地方政策共筑建筑工业化蓝图。1）国家级政策高维度明确 ?到2020 年全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上？的发展目标，顶层设计引领下目前已有超30 个省市出台了推进建筑工业化发展的指导意见和配套措施，中央+地方齐发力共同勾勒我国建筑工业化蓝图。2）①需求端刺激：各地政策通过差别化住房信贷政策、上浮公积金贷款额度等房贷优惠刺激装配式建筑消费需求；②供给端激励：多地政策将土地出让条件与装配式比例挂钩、优先保障装配式建筑用地从而对开发商形成鞭策，通过对采用装配式的建筑项目以及相关装配式材料给予税收优惠和财政奖励帮助企业装配式住宅进一步降成本，政策落到实处。
租房+购房市场双重驱动，预计装配式住宅2020 年市场规模近7000 亿。
1）若不考虑长租公寓影响：保守假设2018/2019/2020 年新开工面积同增6.5%/6%/0%，后续维持零增长；按照政策要求2020 年全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%，2025 年达30%以上，若假定装配式住宅占全部普通住宅新开工面积同为该比例，则2020/2025 年装配式住宅新开工面积将达2.17/4.34 亿平米，市场规模近5000 亿/10000 亿，四年CAGR 达40%。
2）若考虑长租公寓影响：假定全国新建长租公寓全部采用装配式建筑，则2020/2025 年装配式长租公寓新开工面积达1.07/2.68 亿平米，保持上述新开工假设，则装配式售房开工面积（考虑长租公寓挤出效应后）达2/3.5 亿平米，2020/2025 年装配式建筑市场规模将达7000 亿/14000 亿元，四年CAGR 达52.6%，长租公寓将助力装配式建筑市场规模再扩容。

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