装配式|装配式房地产项目开发成本全过程控制策略

作者：向春兵，沈阳地铁房地产开发有限公司总裁

采用 EPC、工程总承包模式、实施规模化应用和采用标准化设计等是解决装配式建筑造价偏高的内在因素。

一定比例面积奖励、提前预售回款、节税节息等政策红利是弥补装配式建筑增量成本的外在因素。

，从而节省管理人员工资费用。

六、销售税费的管控措施房地产项目的综合税负能达到 10% ～ 15% 左右，甚至更高，土地增值税是推高税负的主要因素。土地增值税以增值额为计缴基数，税率分为 30%、40%、50% 和60% 四档，可按房地产开发成本总额加计扣除 20%；同时对增值率低于 20% 的普通住宅免征土地增值税。所以提高成本是管控销售增值率的最有效手段，因为售价越高越好，而不能自我限价来降低增值率。如果将这两项政策管控到位的话，可以获得很好的节税效果。

首先，应用装配式建筑技术的增量成本大约为 300元 /m2 ～ 500 元 /m2, 一个百米高的住宅楼一般从 6 层以上开始装配，全楼的单位增量成本为 250 元 /m2 ～ 417 元 /m2。按土地增值税政策规定可以加计扣除 20%，即按 300元 /m2 ～ 500 元 /m2 扣除并计算增值率。在售价不变的情况下，装配式建筑的增量成本及其加计扣除金额之和冲减了增值额，按 40% 税率计算的话，可以节税 120 元 /m2 ～ 200 元 /m2。

其次，准确把握普通住宅的免税标准，将增值率控制在 20% 以下，装配式房地产项目的节税效果将更加明显。沈阳市规定“在认定普通商品住宅价格标准时，采用装配式建筑技术的住宅每平方米提高 300 元；采用全装修的住宅每平方米提高 1000 元；采用装配式建筑技术及全装修的住宅每平方米提高 1300 元。”这项优惠政策可能比直接补贴 500 万元更实惠，因为土地增值税的平均税负约为 3% ～ 5% 左右，一亿的销售额就可能产生300 万～ 500 万的土地增值税。如果房地产项目的增值率处于 20% 临界点上下时，提高装配式房地产项目的扣除标准而将增值率控制在 20% 以下，将直接免征土地增值税。一个 10 亿元的住宅项目如果享受免征土地增值税的话，按 3% 的税率计算，将节税 3000 万元。可见，装配式建筑技术带来的政策红利是极其明显的。

经济学原理证明了成本问题不是制约新技术、新产业发展的根本因素，建筑产业节能增效、转型升级的需要才是装配式建筑发展的强大引力，房价和政策是引领装配式房地产项目快速应用的助推剂。综上分析，装配式房地产项目的开发全过程成本是可控的、应用效益是偏好的，在国家和地方政府一系列鼓励、奖励性政策推动下，装配式房地产项目的发展前景一片光明。

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