BIM建筑网5月22日，海南省住建厅发文试行规定，海南省从1日（含）后取得施工许可证的商品住宅工程全部实行全装修。值得一提的是，该文规定全装修不另外专设收费，费用将纳入到商品住宅总价中。精装交房真的好吗？在南都记者走访调查中了解到，几乎所有受访者都对装修质量表示担忧，但是从统计数据来看，却有超过52%的受访者愿意选择精装交房，这其中矛盾不言而喻。受访者普遍表示，一方面担心装修不能达到预期，另一方面又担心自己没时间又不专业。深圳消委会今年一季度数据显示，装修所导致的投诉达到179宗，同比增加了82.65%。
开发商倾向于建造精装修房
“深圳近年来一直在推行精装交房，但面临的尴尬是开发商不愿意因此提价影响销售，另一方面置业者想要更个性化的设计”，综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，目前政府没有明确的装修标准，建议考虑让行业协会来协调，这会比使用现有法律更管用。
对于装修纠纷，同策咨询研究部总监张宏伟告诉南都记者，无非就是开发商不按标准来装修，未按照约定来使用装修材料，引发装修质量问题。所以为了避免纠纷，张宏伟建议，业主可以考虑通过合同约定来明确装修使用的材料、装修完成的时间、施工团队资质等。
虽然如此，“开发商还是倾向于建造精装修的房，因为精装修房的盈利空间更大”，某品牌开发商深莞惠营销副总经理木先生表示，在盈利方式上，现在市场上的装修基本上属于微利，更多的是促进住宅的销售。
精装合同开发商减少税务成本
对于精装交房，在深圳“这几年整体上是越来越多，包括一些公寓项目普遍都是精装修”，一位有深耕房地产8年的知情人告诉南都记者，“未来如果政府坚持限价，精装交房就应该不会太多了”。
“最典型的是惠州碧桂园、恒大的项目，之前都是精装修，政府强行限价后就取消精装修，变成客户可以选择，需要额外付款。客户整体还是愿意与第三方装修公司签合同，大概70%左右的比例，第三方其实也是开发商的公司”，该知情人透露，“另外，签一个精装合同，对开发商而言增加了收入，也增加了成本，更有利于减少一些增值税。开发商先收到了款再装修，这些钱也有资金成本，不过整体还是赚的。”
上述知情人举例，比如一个项目10万平米，装修单价1500元/平米，相当于先收到了1.5亿元地，等毛坯竣工后再装修，1年后1年期间相当于多了1.5亿现金流及对应的利息等等，“这是一些合理的运营筹划，合理合法的避税，不是偷税漏税”。
不过，对于由开发商主导的与第三方签订装修合同的“套路”，深圳（信荣）房地产律师团队首席律师张茂荣指出，若出现质量问题，很难追究开发商责任。
案例
精装修交房 验房验出60多处问题
“我们计划今年八月十五结婚的，结果婚房都没有准备好，婚期只好再推了。”小然跟男朋友在深圳福永的怀德公元买下一复式三房准备结婚。今年5月25日，小然从开发商处拿到钥匙，却因装修质量等问题，未能如期入住。
深圳市规土委资料显示，怀德公元又名怀德广场，位于福永街道，由深圳市怀德房地产开发有限公司（以下简称“怀德地产”）开发。其中小然所购买的A座共有180户，为全复式产品，按计划于今年5月底交房。
业主：不放心，请来第三方验房公司
买房的时候是自愿签了装修合同？“没说自愿原则，只是精装修，还要签一个装修合同”，小然的男朋友小东告诉南都记者。“收房存在太多不满意，也有很多装修上不放心的地方，”小然请来了第三方验房公司。
从验房报告来看，从客厅到厨房到公卫，光是问题就有60多处问题。与此同时，小然的邻居小叶也不放心做了第三方检测，结果同样多达近30处问题。
“现在主要是装修质量和户型设计问题”，小叶称，购房时开发商承诺的是1500-3500元/平方米的装修标准，然而收房后“很失望”。“他们（开发商）吊顶用的说是石膏板，我觉得是纸板”，小叶指着预制装配式A座16楼某户型内的天花板告诉南都记者，由于错接空调排水管无法排水，开了一个晚上的空调泡湿了天花板及地板，“湿了才发现天花板是纸板，木地板也全泡了，更令人意外的是，木地板下垫的是‘泡沫纸’，开发商说是用来防潮。”
从小叶提供的图片可见，湿透的天花板留下一个大窟窿。不过，从现场来看，该处已修复。对于漏水问题，小然称，“我们业主不放心，自己做了防水测试，结果在A座业主群里有八成说自己家防水有问题”，在小然家中，南都记者看到多处地板被翘起，局部踢脚线已发黑。
此外，南都记者走访了解，还有多名业主收房后对装修及户型设计不满。“厨房没有地方放切菜板，这跟户型图纸严重不符合”，小然表示，由于厨房内的排烟道占去了户内面积，导致厨房空间缩水。南都记者在现场看到，煤气灶台和水槽已将厨房平台占满。“在A座中有约一百户厨房是这样的，这是设计缺陷，切菜的地方都没有”。
同样不合理的设计还有生活阳台，“我只能买一台超小的洗衣机，然后把阳台的门拆了才可能把洗衣机放进去”，小然表示。南都记者用尺子测量阳台上门的宽度，约57cm，如若想置入一台常见尺寸的洗衣机，困难可想而知。“我现在没有上班，全心处理房子的事情”，小然无奈地说。对此，有业主提出将洗手间与厨房间的墙体移动，以增加生活阳台及厨房空间。
开发商：责令施工单位限期整改
就以上问题，业主代表已与开发商有过三轮沟通。业主小叶称，目前开发商的交房标准与当初承诺不一致，而给出的解决方案是“赠送一辆价值两三百块的小推车了事”，同样没被大多数业主所接受。南都记者就此与开发商怀德地产联系，其回应称，“对于业主收楼时提出的书面质量异议，我司通知施工单位进行现场核查，对存在问题的，限期责令施工单位整改维修。”
“在设计时我司所选多种可能并进行客户意愿产品测试，其中也包括个别业主提出的类似方案，现行产品是结合各方面协调取舍相对择优方案。对于部分户型业主提出厨房无切菜的地方，我司采纳业主建议，赠送一款适合尺寸的、具备切菜功能的厨房专用多功能手推车。对个别业主提出的厨房墙体改造想法，经咨询项目设计单位，改造会对房屋结构有影响，存在安全隐患。”
“经过我司市场调查，生活阳台可以匹配的尺寸不超过550mm的各种洗衣机（含滚筒、涡轮），且有部分业主已经将购置的洗衣机放置生活阳台上。目前，除个别业主因自身时间安排问题，尚未至现场办理收楼手续外，在短短半个月期间，已有167户收楼，收楼率达93%。经我司回访，绝大部分业主对于收楼表示满意。本栋入伙是成功的，各项工作是有序进行的。”
律师：委托第三方装修若出问题难追责
深圳（信荣）房地产律师团队首席律师张茂荣：目前，深圳市面上有两种装修交房的形式，一是购房者与开发商签定的购房合同中明确规定了装修标准，交房时间等，由开发商负责装修，相对来讲有保障，如果将来发现质量问题，可以向开发商主张权利。另一种情况则开发商宣传的是精装交房，实际合同上签的是毛坯房，此时再与开发商签定一份委托装修合同，由开发商委托第三方来装修，这种情况下若出现装修质量问题，法律关系显示，责任由第三方装修公司承担，很难追究开发商责任。其实，方式二是开发商规避现有政策及责任的做法，此前南山一小区业主就遇到这样的情况，维权对象实际上没有办法找到开发商，只能找装修公司。这也是开发商规避装修责任的手段，法律上维权难以实现，建议找政府走行政投诉，虽然开发商是毛坯合同，但实际上所用的装修公司是开发商所指定的。
观点
A、政府立法规范装修标准
深圳市职业技术学院房地产研究所所长邓志旺：深圳市政府在过去有推行过精装修交房，个人也是支持这种做法的。主要是因为该举措可以减少噪音影响，减少对环境的污染，加快业主入住时间。但在实施过程中确实要面临一些问题，一是目前受楼市政策限价影响，很多楼盘原来是以精装修交房的，如今只能毛坯交房了；装修是一个比较复杂的工作，可能在实施初期容易引起开发商与业主间的分歧；另外就是，业主不满意开发商装修而推倒重来，这样造成更大的浪费，所以要求政府在立法的时候加大浪费层面的惩治力度。如果深圳需要实施全装修交房的标准，对于政府而言，需要政府立法出台相关标准，设置好政策的推进路径，此外，除了加强对开发行为的监管以外，还要引导建设装修样板，同时引导购房者去接受精装修房，比如选择精装修可以减免税费等。
B、通过合同约定明确细节减少纠纷
同策咨询研究部总监张宏伟：精装修是未来趋势，政府层面也是这么规定的，留意一下就会发现，包括上海在内的一些城市也正在逐年增加精装修的比例。这么做的好处主要是：一是能直接给业主提供相对比较专业的生活服务；二是集约化的处理方式，比个人更节约社会成本，减少建筑垃圾排放，更绿色环保。不过，它的缺点可能是不能满足个性化需求，当然，相信未来这方面会得到改善。对于引发纠纷，无非就是开发商不按标准来装修，达不到业主预期；存在偷工减料，开发商没有按照约定来使用装修材料，引发装修质量问题。这也是市场出现比较普遍的问题。所以为了避免纠纷，业主可以考虑通过合同约定来明确装修使用的材料、装修完成的时间、施工团队资质等，越详细越好；另外，尽量选择品牌开发商，这些开发商会更注意品牌口碑，对于业主来讲更有保障。如果交易中确实遭遇了纠纷，建议通过法律手段来保护自己的合法权益。在一线城市当中，因为工作较忙，一套房子装修起来需要花费两至三个月，加上施工队资质无法保障，精装修还是购房者较受欢迎的。
C、由行业协会来协调装修纠纷
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁：深圳这几年一直在尝试推行精装修交房，但客观来讲不是太理想。从开发商来讲，由于考虑到精装修需要提高价格的问题，开发商不一定乐意；对于购房者来讲，精装修不能实现个性化需求。另外，因为精装修没有明确的产业国家标准，所以导致问题不断。在纠纷中，政府出面协调、监管、裁定会面临尴尬。在现有情况下，建议考虑让行业协会来协调，这会比使用现有法律更管用。对于有个性化需求的购房者而言，目前不希望选择精装修房可能有困难。在房地产交易中，开发商确实比较强势，但也有个别情况开发商会让步，购房者应顺势而为，提前计划并管控好自己的消费行为。
置业声音
我想要精装修交房，因为更低碳。精装修交房最担心的是质量。因为开发商严格的成本控制，导致所采购的材料品质很难得到保证；商品房要卖的，开发商不自持，在本质上对质量是不关心的；因装修较少涉及到结构安全，所以政府主管部门、开发商、监理公司对装饰工程缺乏监管，装饰公司挂靠严重，实力良莠不齐，施工质量无保证；虚假检测报告泛滥，非专业的消费者无法判断质量好坏。
———凯子
想要精装修，因为没时间装，而且刚需，住三五年就要换房。最担心水电和油漆，水电出问题，重新装修工程量太大；油漆就是健康问题。
———小蒋
想要毛坯房，担心精装房装修中开发商使用了劣质材料，会有毒，也担心厕所防水没有做好。
———国军
他山之石
海南：装修费用纳入到商品住宅总价中
从南都记者走访情况来看，社会上对于装修交房担忧的问题主要集中于装修质量无法保障，装修材料以次充好等，另外，还有置业者表示想要个性化装修。对此，深圳或者可以借鉴海南省的一些做法。
如何保障装修质量是全装修的核心问题，是政府监管的重点。一是坚持有资质的专业企业进行装修设计、施工、监理。二是突出设计、施工一体化，装修作为整个住宅工程建设的一部分，与土建一体化设计、一体化施工。
三是将装修质量管理纳入施工质量管理体系，政府主管部门对装修施工开展全过程质量监管，装修图纸要经过审查，装修企业要进行资质审核，装修所用材料要进场检验、验收，施工过程要开展监督检查，装修完成要进行验收。此外，对于室内空气污染物控制，装修主要材料、施工质量和质量保修期等内容都有明确要求。
那么，对于不同消费者的装修需求不同，如何体现装修个性化？海南省的全装修范围为“硬装”，其实未对最能体现个性的“软装”作出限制，政府鼓励开发企业以市场为导向，针对差异化消费需求，提供不同档次、风格的全装修住宅，防止千房一律。
此外，全装修不另外专设收费，费用将纳入到商品住宅总价中。建设单位与购房者签订的商品房买卖合同中应当约定全装修商品住宅的总价，并载明装修主要材料、部品、设备、施工质量和质量保修期的具体标准。海南省政府规定，合同中未明确上述内容的，不得向房管部门申请合同备案。
wx851337014 3个月前 (10-01)说：
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