美国楼市将面临永久性崩溃

恐成引爆新危机火药桶

一个月前在股东大会上，美国银行首席执行官莫伊尼汉对投资者这样表示：美国银行仍在竭力削减房地产不良贷款，并认为年内房价复苏将令该行避免在抵押贷款上出现新的损失。

如今看来，这一预期似乎过于乐观。基于近期公布的一系列疲弱数据，业内人士普遍认为，美国房地产市场短期内走出低谷的可能性很小，年内房价恐继续下跌超过10%。事实上，由于低估房价跌幅，美国银行在过去两个季度中已为此多支出30亿美元。

美国银行所处的窘境绝非个案。今年一季度，为应对房价“下滑压力”，美国第三大银行花旗集团就出售了11亿美元问题贷款。

在金融危机全面爆发三年后的今天，美国银行业在房贷及相关衍生品业务上的噩梦仍未终结。这不禁令人怀疑，美国房地产市场会否陷入“房价下跌-止赎量上升-房价进一步下跌”的怪圈，前次危机残留的巨额衍生品余毒“旧债”加上止赎潮“新愁”，会否成为引爆新危机的“火药桶”……这些问题成为笼罩在美国经济头顶上的阴云。

房地产复苏难望

与2006年、2007年房价峰值相比，迄今美国房价累计跌幅接近33%，衰退幅度超过上世纪三十年代的“大萧条”时期。创建标普/凯斯-席勒美国房价指数的经济学家罗伯特·席勒悲观地表示，未来五年美国房价进一步下跌10%-25%，也“完全不会让人感到意外”。

罗素投资首席市场策略师史蒂芬·伍德在接受中国证券报记者采访时甚至表示，美国房屋市场也许面临永久性崩溃，并对就业市场产生严重影响，预计失业率回到崩溃前水平的机会甚微。

房地产市场长期低迷的原因何在？从供给方面来看，美国房屋存量仍然大幅超出正常水平，“影子库存”大量存在成为压在房市身上的“大石”。目前有480万套美国住房处于止赎进程中，另据有关机构分析，如果美国房价回升10%，会有高达2000万套房屋被抛向市场。这不但给房价带来压力，也影响了建筑商的新建房屋开工计划。

从需求方面来看，美国经济复苏力度仍显不足，就业市场压力很难尽快缓解，抑制了消费者对住房的需求；房价持续下跌也令财富缩水的住房持有者捂紧钱包，不敢消费，削弱了美国经济复苏动力。两者相互作用，形成难以突破的“怪圈”。

这使得美国房地产市场陷入“房价下跌-止赎量上升-房价进一步下跌”的恶性循环中。据美联储最新报告，今年一季度末，美国业主持有的房屋净值占房屋价值比例已降至38%的二战以来最低水平。而在美国近4500万仍未还清房贷的房屋业主中，近四分之一业主拥有的房屋价值已低于贷款总额，另有5%的人即将步入这一行列。

这意味着，将有越来越多的“负资产”家庭不得不被迫加入房屋止赎大军。对于具有庞大衍生品分支的美国金融体系来说，居民消费能力下降造成房贷、车贷等衍生品附着的基础面临断供风险，成为美国金融体系巨大不稳定因素。

银行业噩梦未终

在次贷危机爆发前，美国新增房贷中有近七成贷款是可调息抵押贷款。通常来讲,此类贷款申请初期（通常为五年）实行比较低廉的固定利率，一定时间后其利率将参照一定的特定市场标准变动。

据美国媒体预计，可调息抵押贷款利率重置的最高潮将在2012年到来，并在此后一年内维持在高水平，也就是说，抵押贷款违约潮即将出现。罗素投资亚太房地产投资主管马丁·莱姆在接受中国证券报记者采访时预计，从现在起到2014年，美国将有约1.4万亿美元抵押贷款到期，这可能引发相当大规模的银行止赎。分析人士认为，贷款违约潮爆发将进一步加剧止赎问题，导致美国银行业更多的资产减计，给金融系统带来风险。

衍生品余毒未清

巨额衍生品余毒未清的“旧债”也远未了结。今年5月，有“新兴市场教父”之称的邓普顿资产管理公司执行主席莫比乌斯发出警告称，由于导致前次危机爆发的问题并未得到解决，新一轮金融危机不可避免。

“衍生品受到监管了么？没有。衍生品是否在继续增加？是的。”莫比乌斯指出，目前全球金融衍生品总额已经是全球GDP的十倍之多。如此大规模的“押注”将带来波动性，并有可能造成股市危机。

金融衍生品专家萨蒂亚吉特·达斯也表示，在刚刚过去的危机中，没有任何错误得到纠正，衍生品仍然具有“以光速传导危机”的风险，而“我们其实根本没有（给衍生品传导系统）装上断路机制。”一旦一家或数家牵涉衍生品业务的大型银行再次出现严重问题，将导致新一轮“雷曼式”灾难。

统计显示，在美国房地产和抵押贷款支持证券的泡沫破灭以前，证券化的债券及其衍生品总额占全球流动性的80%，约为全球GDP的5-6倍，以美元计总额在300万亿到400万亿美元之间。而在危机爆发后，衍生品总额未降反升，目前总额已达600万亿美元，约为全球GDP的10倍。

中国宏观经济学会秘书长王建指出，如此庞大的金融资产，若仅发生5%的坏账就是30万亿美元，接近美国两年的GDP总和。

美债务危机暗伏

据IMF的报告，今年美国财政赤字占GDP比重将达10.8%，居全球主要经济体之首。标普预计，在最乐观情况下，到2013年美国财政赤字占GDP比例将达80%。

财政问题已成为悬在美国政府头上的达摩克利斯之剑。知名投资人吉姆·罗杰斯日前发出警告称，美国债务水平不断攀升，正接近爆发一场较2008年更严重的金融危机。

罗杰斯表示，过去三年美国政府花费大量资金，美联储不断印刷美元，但下次再出现问题时怎么办？“他们不能再令债务成倍地增长，也不能再印刷那么多美元。因此下次碰到的问题要严重得多。”

“制造另外一个泡沫给他们带来了解决经济问题的希望。”独立经济学家谢国忠对此表示。他预言，全球经济正朝着另一次危机迈进，其核心是政府债务危机。

事实上，对于美国爆发债务危机的担心已从“远虑”变为“近忧”。5月16日，美国联邦债务总额触及14.29万亿美元的法定上限，美国财政部从而进入“债务发行暂停期”。如果两党无法就提高债务上限的问题达成合意，美国政府将无法通过发行国债融资，这使得8月4日到期的300亿美元国债支付面临问题。而一旦美国倒债，其引发的市场恐慌将远超此前的欧元区债务问题。

中国现代国际关系研究院世界经济研究所所长陈凤英对中国证券报记者表示，目前美国最大的问题是国库空虚，需要通过发行美元来解决问题，这将造成不负责任的危机转移。

无论是房地产市场还是劳动力市场，无论是抵押贷款支持的证券衍生品还是美国国债，其间任何一个因素的变化都有“牵一发动全身”的效果。可以说，美国经济面临的是“九连环”式的难题，拆解其中任何一环，都要有统筹全局的视野和足够的耐心，这绝非一日之功。

来源：中国营销传播网    杨博

微信公众号：xuebim

关注建筑行业BIM发展、研究建筑新技术，汇集建筑前沿信息！

← 微信扫一扫，关注我们+