装配式|方案设计管理流程

1方案设计管理流程

1.流程图

2.流程概况

3.工作程序

3.1规划设计阶段

3.1.1研发设计部在规划设计前负责收集以下相关资料：

1)开发营销部提供深化的营销建议；

2)成本管理部提供规划设计成本建议；

3)物业管理公司根据概念方案进一步确定物业管理模式，并确定物业管理用房性质、面积及其所需的片区位置，完成《物业管理建议书》。

3.1.2研发设计部根据以上资料编写《规划设计任务书》，并组织开发营销部、工程管理部、成本管理部、项目工程部、物业公司进行评审，报设计分管领导审核，总经理审批后，提交装配式住宅设计单位进行设计。

3.1.3规划设计

1)研发设计部负责在设计过程与设计单位进行设计中期交流，填写《设计交流信息记录表》，及时沟通解决设计过程的问题；

2)设计单位按任务书要求的时间提交设计成果，研发设计部预审后，由项目公司综合部将规划方案的设计草案向政府相关部门进行咨询；

3)研发设计部组织设计专业委员会和施工图设计单位对规划方案进行评审，安排设计单位汇报规划设计成果。成本管理部对规划方案提出成本意见，项目综合部提出政府相关部门咨询意见。汇报后2天内由研发设计部收集相关部门和专家的评审意见，填入《设计评审表》，经分管领导审核。

4)研发设计部根据评审意见填写《设计交流信息表》提交设计单位对规划方案进行修改、调整，设计分管领导确定是否组织再次评审。修改后的设计成果经研发设计部预审后将设计成果提交设计分管领导审核，总经理审批。

3.1.4规划设计报批

1)研发设计部将审批后的规划设计资料提交项目综合部；

2)项目综合部按计划时间完成规划方案的报批，按时向研发设计部通知规划方案设计报批进展情况，并将规划方案设计报批文件存档。

3)研发设计部根据批复文件进行建筑单体方案设计工作；同时，研发设计部启动景观方案设计工作。

4)研发设计部组织开发营销部和项目公司进行销售示范区划分的研讨。

3.2建筑单体方案设计

3.2.1建筑单体设计资料收集

1)规划方案；

2)政府主管部门对规划方案批复意见；

3)开发营销部《项目定位报告》中对户型和公建配套单体的建议；

4)建设标准水平的确定（建设地点、建设规模、占地面积、建筑标准、主要设备、配套设施等）；

5)项目内容和要求（包括规划、建筑、结构、水、电、暖通、环保等专业的基本要求）；

6)成本管理部提供的成本测算表作为成本控制建议。

3.2.2设计任务书的编制与审核

1)研发设计部根据设计资料编写《方案设计任务书》，并组织开发营销部、工程管理部、成本管理部、项目工程部、物业公司进行评审后，报分管领导审批；

2)对于一般住宅项目，如果在《规划设计任务书》中已经包括建筑单体方案的内容，则不需再单独编制《建筑方案设计任务书》。

3.2.3 建筑单体方案设计

1)设计单位按照《方案设计任务书》要求完成建筑方案设计，研发设计部按《设计审图要点》进行预审；

2)研发设计部组织设计专业委员会对建筑单体方案进行评审，并根据评审结果填写《设计评审表》；

3)研发设计部根据评审意见填写《设计交流信息表》提交设装配式建筑计单位对规划方案进行修改、调整。

4)设计单位根据《设计交流信息表》对单体方案进行修改、调整后，设计分管领导确定是否组织相关部门再次评审。研发设计部，研发设计部对修改后的设计成果预审后，报分管领导审核，总经理审批。

3.2.4建筑方案确定后，项目综合部将建筑方案图纸向政府部门报批，通过后取得复函；研发设计部启动装饰方案设计工作。

4.相关记录

1、规划方案设计任务书(模板)

一、项目基本情况

1．项目概况

1）项目位置2）占地面积3）地块周边状况4）其它

2．项目优劣势分析

优势：1）地形优势2）主题概念优势3）周边生态环境景观优势4）周边公交系统及配套设施优势5）其它

劣势：1）地形劣势2）环境影响劣势3）周边不良景观劣势4）周边公交系统及配套设施劣势5）其它

二、项目定位与开发理念

1．客户定位

2．主题定位

3．物业类型

4．开发理念

三、项目技术经济指标

1．技术经济指标：

占地面积：拟建建筑面积：其中： 住宅：商业：会所：停车场（库）：其它配套设施：建筑容积率：建筑覆盖率：建筑类型：车位数：户数：绿化率：

2．户型配置（营销部提供）

3．配套设施

四、总体规划设计原则

1．前瞻性：树立大观念、开拓新思路，在现实住宅设计水平基础上要有所超越，做中国一流的社区，做最有品味的社区，做最富于创意的社区。规划布局、单体平面、建筑立面、环境设计、色彩空间、设备设施均体现个性风格。

2．均好性：在设计的各个方面均应体现均好性原则，从总体规划、建筑设计到环境设计，均好性的实现是一个重要的设计目标。要寻求景观资源的配置均衡，充分考虑市政道路噪音对住宅的影响，提出合理的规划布置方案避免或减低噪音对主要房间的污染，尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）。

3．人性化：体现在空间、尺度、景观、设施、物业管理服务等诸多方面。设计在保证居民有舒适的居住空间、宜人的建筑尺度、洁净的环境空间、便捷的交通以外，更应在社区的休闲健身场所、社交场所、公共服务设施、教育卫生设施、物业管理等方面，处处体现生活化的气息。

4．经济性：充分考虑项目开发、设计、销售、使用等各个阶段有效衔接和使用的经济性；方案中要合理利用现有的资源优势，合理平衡土方量，合理设置架空层及通风、采光的开敞式/半开敞式车库，同时兼顾结构布置的经济合理性。

5．规范性：设计方案必须遵守有关城市住宅规划设计对日照间距、消防、人防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。

五、交通与流线规划

1.出入口位置建议：

2.交通与流线规划建议：

3.设计要求：

六、群体空间形态规划

1.建筑群体空间组织:

2.住宅规划的空间秩序感：

3.小区立面的整体性和连续性：

4.居住领域的可识别性：

5.其它

七、景观规划

1.景观规划的主题和理念：

2.景观系统的整体性和连续性：

3.景观设计的丰富性和层次感：

4.会所及销售环境的景观设计：

5.社区各主要入口及商业街、广场等主要公共区域的景观效果：

6.其它

八、公共配套规划

1．会所：建筑面积控制在 ㎡左右，内部功能设置包括：

会所位置选择要和重要的景观相结合，要实现建筑与环境的融合。其造型必须具有强烈视觉吸引力，要通过精心设计实现其独特性、标志性,成为社区的视觉中心。

2.商业配套设计要求：建筑面积控制在 ㎡左右，满足小区居民基本生活要求，可以分为功能性（经常性消费如综合超市）和休闲性（如专卖店、鲜花店、咖啡厅等）两种，位置设计结合居住功能考虑。商业内容包含： 等等，立面要求统一规划设计。

3．其它：如小学、幼儿园等。

其他相关配套设施：垃圾中转站、物业管理办公处等。其设计要求参相关的设计规范。

九、分期建设

考虑分 期开发，首期开发建设以 为主；保证整个社区在不同阶段有机的完整的生活环境和视觉印象并使得每一期开发时均有各自的亮点。

十、投资限额（成本管理部提供）

十一、规划设计成果

提供完整的规划方案图册（A3图幅）

其中：

1）报公司方案图册一式8份。

2）报建方案图册一式8份。

内容包括

1．方案设计总说明，包括：

1）基本设计概念

2）详细建筑设计说明：功能分析、交通分析、通风分析、绿化分析、景观分析、日照阴影分析（与相应的分析图对应）

3）技术经济指标（包括总建筑面积，住宅、商业、会所、停车场（库）、以及其他配套设施的建筑面积分项指标、层数及高度，覆盖率，容积率，绿化率；车位数；各种户型的建筑面积、实用率；等）

4）结构、设备说明

5）投资匡算

2．地块位置图

3．地块现状图

4．彩色总体平面布置图(要求场地规划分析图)

5．方案分析图

包括：功能分析、交通分析、绿化分析、通风分析、景观分析、日照阴影分析；

6．竖向规划图

7.住宅、会所及其它建筑意向性设计图

8.外部街景立面图（主要类型各一份）

9.场地剖面图（纵、横向、景观主轴各一份）

10．彩色效果图

1）整体鸟瞰图（一份）

2）景观设计效果图

3）建筑单体透视效果图（主要类型3-5份）

4）主、次入口，商业步行街效果图（各一份）

11．户型分布图

12．报建模型一个（比例1：500）（带罩）

包含以上规划内容的数据光盘两份。

十二、进度安排

规划设计阶段需提交的中间过程设计成果

2、建筑方案设计任务书（模板）

2 项目概况：

2.1 项目名称：

2.2 项目位置：

2.3 用地组成：

2.4 总用地面积：

3 区域概况：

4项目的定位

4.1．客户定位：

4.2．主题定位：

4.3．物业类型：

5 设计要点及总体设计原则

5.1．先进性：

5.2．独特性：

5.3．实用性：

5.4．经济性：

6 项目技术指标及要求

6.1 改造区域土地面积：

6.2 土地用途：

6.3 建筑容积率：

6.4 建筑覆盖率：

6.5 小区绿地率：

6.6 建筑退红线：

6.7 计入容积率的总建筑面积：

6.8不计入容积率的建筑面积：

6.9 建筑高度：

6.10 机动车停车设置标准：

停车位：

6.11 户型配置

6.12 商业配套设施

6.12.1配套商业面积总体设置 m2。

6.12.2商业类型：临街设置商铺 平方米，其他商业 平方米。

6.12.3商业项目设置：娱乐、休闲、购物、美食为一体的综合商业。

6.12.4商业面积分配：

商铺尽量能做到可以自由分割组合。一楼高度为6米左右，可设隔层，宽度不少于4米，外街铺进深不大于15米，内街铺进深可适当短一些，宽度大一些。根据市场供求状况建议以一楼商铺面积为可以自由组合的30—50平方米之间较切近市场。

6.12.5商业形态

通过合理的设计规划，引入口岸人流，充分发掘该地块商业价值。

6.13 其他配套设施：

(a)幼儿园： 平方米

(b)康复中心： 平方米

(c)社区活动： 平方米

（1）居委会： 平方米

（2）党员活动用房： 平方米

（3）社区警务室： 平方米

（4）社区综治办： 平方米

（5）老人之家（人体活动、残疾人活动用房等）： 平方米

（6）图书室： 平方米

(d)邮政网点： 平方米

(e)环卫用房： 平方米（可根据具体情况调整），位置要求为转运垃圾时尽量减少对居民的影响；

7 设计依据

7.1 用地红线图；

7.2设计应符合消防、卫生、防疫、交通、环保、人防、防火等国家及深圳市有关法规、规范方面的要求；

7.3 本设计任务书的要求。

9 规划原则

9.1建筑总体布局、造型、色彩应注重城市与区域设计，应充分考虑与周围地块的协调关系。

9.2合理处理住宅、商场、环境场地之间的关系。商场要对外经营，应具有开放性；而居住区将实行封闭式管理，私密性较强。规划要求做到公共空间开放，居住空间保持私密性。

9.3要充分考虑新建筑对周边已建住宅的日照遮挡，要满足国家规范对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，处理好新旧建筑的关系。

9.4 在总体布局时应充分考虑入口空间的展示作用，集中体现项目主题，最大限度地展现项目卖点；

9.5 商业是提升片区改造环境的重要影响因素：在设计时应充分考虑商业环境氛围，通过合适的设计挖掘该地块的商业价值、提升居住的生活品质。

9.6 考虑泛光照明设计及其对片区的视觉影响。

10 交通组织原则

10.1．应注重处理小区主要出入口的位置，考虑商业人流与居住人流的关系，解决好区内各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系。

10.2 保证消防车道及扑救面对坡度的要求；

10.4．合理解决地形高差对行人在交通上造成的不利影响，考虑残疾人无障碍设计；

10.5．住宅与车库之间要建立方便的联系；

10.6．合理解决配套公建设施的停车及交通疏散问题，将其对住区的影响降到最小。

11 单体设计原则

11.1建筑单体设计以满足使用功能、实用率高、成本低为总设计原则。

11.2建筑单体平面要求形体规整、布局紧凑，尽量减少交通及辅助用房面积。

11.3建筑设计要结合结构、设备专业统筹考虑，住宅室内空间无突出墙面的梁柱，建筑物的主要外立面无突出的设备管线。

11.4住宅公共前厅考虑自然通风的设计，避免封闭式走廊的压抑与不安全感，并减少机械的通风排烟的经济投入。

11.5塔楼的结构设计应充分考虑首层、二层商业大空间的要求,尽量不设置转换层。

11.6设备用房、车库尽量安排在地下室。

11.7建筑立面风格原则上以 风格为主。

11.8充分发挥色彩与材料质感的装饰作用。

11.9细部设计是支撑产品档次的关键之一，设计方案要对其予以充分重视，对建筑立面的窗户、阳台、花槽、空调机位等构件均需仔细考虑。

12 商业设计原则

12.1强调目标客户心理。

12.2 商业外立面原则：。

12.3 平面设计需考虑集中商业卫生间设计、商铺卫生间位置示意。

12.4 考虑自动扶梯设计。

12.5 商铺空调室外机的位置安排合理，对立面及使用无较大影响。

13 设备专业要求（参考《产品标准》）

13.1、管道、管线布置采用暗敷，布置合理；地上燃气管道及计量仪表应明装；

13.2、立面尽量不设立管，设立管时应考虑遮挡，设集中管井，位置合理，布管规整；

13.3、套内无排水立管穿楼板现象；

13.4、每户内应设有足够的电视、电话、电脑网络系统的定型接口。其中客厅、主卧室、父母房等设置电视、电话插座各一个，书房设置电视、电话及宽带网络接口各一个。主卧卫生间设置一个电话插座；

13.5、水、电户外计量；燃气表及调压器等设于厨房阳台，燃气管由厨房阳台接入，洗衣机、热水器位置均预留在厨房阳台，厨房内设一个燃气管接口及燃气报警器；厨房阳台及安装热水器及燃气表等的墙面应足够大，以满足设备布置；

13.6、水泵房、储水池、水箱、游泳池处理机房、锅炉房、管道井的位置、面积、层高合理；

13.7、应设置电话光纤机房、宽带网络机房及有线电视放大器箱的位置；

13.8、变配电房应尽量靠近负荷中心，并考虑进出线方便；

13.9、空调机房应根据设备情况留足面积与空间；

13.10、发电机房的设置应综合考虑环保要求、进排风方便及对建筑立面的影响；发电机烟气的排放管井应由地下室直接上升至建筑物最高点，中间不应转接；

13.11、强弱电竖井应尽量分开设置，因强弱电竖井内设备管线较多，其净空面积应不小于1.5平方米。弱电竖井内设备及管线布局合理，无交叉现象。宽带网络线路应根据最长线路不大于90米的要求，在竖井内设置相应的机柜安装位置；

13.12、每户内设对讲系统，并预埋防盗报警系统的保护管；

13.13、各栋塔楼屋面泛光照明及室外照明应留出足够的容量。

13.14、空调冷凝水立管根据建筑方案考虑是否埋墙。

14 结构专业要求

14.1.初步的结构方案及可能选用的基础型式的说明。

14.2.结构统一技术措施说明。

14.3.估计是否需申报超限高层建筑工程抗震设防专项审查。

14.4.详勘任务书。

15 提交设计成果要求（根据项目具体特点编制）

所提交的方案设计必须符合国家及地方的相关法规、规范、技术规程等规定，并应满足甲方及政府要求，最终获得甲方及政府确认。方案图纸应采用公制单位标注，汉语简体版文字说明，图纸为*.dwg版本；方案设计的内容，应达到国家规定的方案报审规划部门的深度要求，并最终获得甲方确认。建筑单体方案成果应包括但不限于以下内容：

15.1、设计说明，包括：

①设计依据

②总图设计说明

a、工程位置和环境的说明。

b.根据建筑性质及使用功能要求，对总体布局、功能分区、内外交通组织、日照间距、日照时间、消防车道、防火间距、消防登高面、噪音防治等是否满足的说明。

c.建筑物栋数、层数、总高度的说明。

d.建筑物四周退红线尺寸、地下室边线四周离红线尺寸。

e.总用地面积、总建筑面积、建筑覆盖率、道路面积、绿化面积等主要经济技术指标。

③建筑设计说明

a.建筑设计的构思及设计特点、造型及立面处理。

b.建筑物的消防等级及防火安全措施简述。包括防火分区、消防通道、登高面、安全疏散、消防电梯及消防前室等。

c.单体建筑物的技术经济指标，包括建筑面积、平面系数；住宅要求提供户型技术经济指标（附表—Ⅰ.项目户型结构表；Ⅲ.各栋户型技术经济指标表）；

d.建筑功能的分布层数、各层的建筑面积、各功能的建筑面积指标（需要时可列表说明）。④材料选择设计说明

⑤结构设计说明

⑥给排水设计说明

⑦电气设计说明

⑧弱电设计说明

⑨暖通设计说明

⑩消防设计专篇

15.2 总平面图设计，包括：

①用地红线位置及角点坐标，场地标高；

②建筑物位置、尺寸、间距、层数、设计标高、退红线尺寸等；

③红线外城市道路及红线内道路布置、车辆入口、停车场位布置；

④消防车道布置、路宽及转弯半径、尽端车道的回车场尺寸等；

⑤日照分析图。

15.3、单体建筑平面图（1：100）。

①标注总尺寸及纵横墙、柱轴线尺寸，绘制各层平面图方向应与总平面图方向一致；

②绘出内外门、门洞、窗或洞口、楼梯、电梯、阳台；

③各房间、走道等名称标注及有特殊要求的主要厅、室的使用布置；

④标明室内外地面设计标高，各层楼面设计标高；

⑤地下室车库及车库的车位布置、注明车道宽度、标高及转弯半径、注明总车位数；

⑥剖切线位置及符号；

⑦住宅的标准层、标准单元层典型户型应放大比例绘制室内布置图并注明各功能空间的使用面积；

⑧各防火分区的划分；

⑨各项配套设施的平面划分，并标明各项面积指标。

15.4、立面图（1：100），注明外墙材料及颜色。

①四向立面图并注明名称；

②表示立面外部的轮廓，如门窗、雨蓬、阳台、檐口、女儿墙、屋顶、水箱、电梯机房、梯屋、冷却塔、线条等，并注明楼层标高及外墙面主要材料、色彩。

③沿街商业立面展开图。

15.5、剖面图（1：100）

剖面图应剖在有楼梯、层高及层数有变化、空间比较复杂的部位。

①绘出内外墙、门窗、地面、楼板、屋顶、水箱、电梯机房、烟囱、檐口、女儿墙、雨蓬、阳台等；

②注明设计标高、各层高度尺寸、门窗洞口高度尺寸及建筑总高度（室外地面至檐口或女儿墙顶面）；

③有地下室且邻近有建筑物者，要绘该处剖面及相对位置。

15.6、彩色透视图3张（鸟瞰图、人视点图）

15.7、建筑模型1：250

15.8、乙方应提交10套A3文本方案设计文件，另附2套电子文件光盘。

15.10 设计进度安排

说明：1、本评议表分为营销、技术和成本三大项，分别由开发营销部、设计管理部和成本管理部及相关领导评价；外部专家可根据其专业特长选择全部填写或部分填写。

2、每项综合评分为5分制。5分表示“很好”，4分表示“好”，3分表示“一般”，2分表示“差”，1分表示“很差”。

3、在每大项评分时，分别按每栏给出一个得分，然后累计总和再除以栏数得出综合分。

现阶段使用说明：

1、不用评分

2、提出评审和完善意见为主

3、规划方案设计评价表

4、单体方案设计图纸审查要点

5、设计评审表

6、设计中期交流信息记录表

文章来源：地产人自学平台

微信公众号：xuebim

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