装配式|成品住宅开发技术解析、管理要点及工艺工法

Part1：住宅成品化趋势分析及现有问题解析

近两年，在我国推行了多年并长期处于徘徊期的住宅产业化实现了“逆袭”，认识住宅产业化的重要意义。不论是从经济、社会价值看，还是从国内外的发展经验看，推进住宅产业化是建筑行业发展的必然趋势，也是提高新一轮城镇化建设水平、促进资源环境协调发展的必然要求。……

1、住宅产业化与工业化是住宅发展的必然趋势

住宅产业化是指用工业化生产方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动效率，提高住宅的整体质量，并且降低成本、物耗、能耗。

住宅产业化包括四个方面的涵义：

☆住宅建筑的标准化

☆住宅建筑的工业化

☆住宅生产经营的一体化

☆住宅协作服务的社会化

房地产暴利时代已经一去不复返了，房地产预制装配式行业的优胜劣汰和大规模重组已经拉开序幕，开发商要在激烈的市场竞争中继续生存和发展，就必须提升产品品质。而最近几年，随着劳动力价格直线上升，传统的作业方法质量粗糙，成本昂贵，在这种情况下，提高住宅产业化水平就是企业的最佳选择。

2、住宅产业化的优势分析

（1）节约资源

（2）更高的房屋品质

（3）更高的施工效率

建筑周期缩短，与传统住宅相比，由于采用标准化流水线的生产方式，部件在工厂预制时已进行质量试验和检测，装配式住宅在质量和性能方面品质更可靠。速度快，由于所有部件已在工厂里生产完成，建筑工序可穿插进行，利用住宅产业化的快速装配模式，较传统方式甚至可缩短1/3左右。

（4）可以推动住宅产业健康发展

加强住宅产业基础技术和关键技术研究，大力推广和应用新材料、新技术，依靠技术进步提高劳动生产率，推动住宅建设整体水平提高。

3、成品化住宅的技术特征

（1）适用性

适用性是一个动态的概念。成品住宅在符合购房者当前居住要求的同时，还应兼顾其未来随着生活水平的提高而对住宅发展和改造的要求，与所生活的时代和所接受的生活方式相适应。

（2）耐久性

成品化住宅一次施工成型，避免二次装修破坏主体结构，因此，更能保证其经久耐用。（3）安全性

将建筑装修设计、施工、材料采购纳入统一监管，提高住宅的工程质量与住宅性能，保证住宅结构，确保居住安全。

（4）环保性

成品化住宅采用一体化设计、一体化施工，有效减少了建筑垃圾，减少了环境污染，采用环保型建筑材料，对室内空气环境质量进行科学检测，确保其符合要求。

（5）经济性

批量设计，批量施工，提高了效率，减少了人工，减少了材料损耗，具有良好的经济性。

（6）标准性

通过标准化，模块化生产，着手解决建筑规划设计中的复杂问题，使得部品部件可以在工厂大量生产，从而提高生产效率。

Part2：成品化住宅管理的标准化、精细化经验分享

万科如果不做改变

万科将面临效率

质量和专业能力稀释等问题

核心问题仍是效率问题

1、万科为什么选择住宅产业化之路？

（1）效率问题

（2）客户满意度——维修费用

（3）专业能力稀释

2、万科对住宅产业化的认识

3、万科住宅产业化之路

第一阶段：快速复制和产品创新

2004年，集团规划设计系统中，38人参与东北版、华北版、华中版共3个版本，9个城市，9个项目的标准化设计，标准化实施项目占有集团总体的36%。

☆标准化应用项目人均施工图12.9万m2(非标项目1.30万m2)

☆标准化应用项目设计周期2.86月（非标项目11月）

☆标准化研究项目设计失误率1.56%（非标项目4.7%）

第二阶段：建筑部品集约化和通用化

第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作

4、万科的住宅产业化发展目标

Part3：成品住宅采购管控要点及实操方法分享

1、全装修项目与毛坯房项目的差异分析

1.1施工内容及项目繁多，分判单位数量增多和合约工作内容增加；

1.2穿插施工及交接面增加，导致容易出现合约漏项，合约内容划分不清晰，责任不明确及施工双方的相互索赔等纠纷扯皮现象；

1.3涉及的甲供材料更多更细，要求在合约上对精装修材料的了解更全面、更深入。

（1）土建总承包工程范围变动

☆保留卧室地面20mm厚1:2水泥沙浆找平项目（木地板）

☆应减少客厅、厨房、阳台、过道等地面找平项目（地砖地面）。

☆应减少厨房、卫生间等吊顶位置的天面抹灰项目。

☆卫生间地面视毛坯房交楼标准而定，通常情况应在防水层之上再增加保护层（大降板）及回填层。

（2）机电工程范围变动

如毛坯交楼为所有管线均到位（包括强弱电）、灯具为裸灯头加灯座、洁具和龙头不安装、卫生间和厨房预留给水和排水管口、煤气管道预留到厨房及生活阳台处（不提供热水器）。配电箱、开关和插座（强电和弱电类）仍须安装、有线电视及电话和网络线材和面板仍须安装。因此，如为精装修交楼，实际也就是增加了灯具、洁具、龙头等的安装工作而已。

毛坯房标准中仍然包括了弱电系统的安装和配置，如提供可视对讲分机、电视插座（由有限电视公司提供）、电信网络插座（由电信提供）。如未包括此部分，实际精装修交楼应增加上述内容。

（3）增加室内装饰工程

室内装饰工程内容主要为室内湿作业工程及部分木作业等工作。

（4）增加厨柜工程

包括：包括吊柜、地柜、台面板制作、安装等。

2、全装修项目精装修管理模式分析

模式一：由装饰公司总包的模式

模式二：装饰总包+数个独立专业分包

模式三：装饰包清工+大量甲供材+数个独立专业分包

（1）建议室内装饰由业主直接分判给具有装饰资质的专业装饰公司施工。

（2）厨柜、木门及木地板三个项目的分判仍然建议由三家专业单位承接较好。

（3）甲供材料

☆能较好的控制工程成本；

☆能较好的控制材料质量，满足甲方设计要求。

☆所有成品类的装饰材料及设备甲供。

3、精装修单位与土建总包的合同关系及相互协调内容

土建单位承担总承包单位的角色，而室内装饰工程与其他专业专业分包单位及物资供货单位直接分判并签订分包合同，但各自的合同中规定了相应的总包管理及协调服务内容，以规避容易出现的各类合约纠纷。总承包单位负责安全、专业分包由室内装饰单位统一负责与总包及相互间的协调工作，工程进度及质量仍然业主直接控制。但值得注意的是其他分判商的分判及付款仍然必须由业主直接控制，否则容易产生质量无法控制及总包单位挪用分包资金的问题，将严重影响项目进度。文明安全施工保证金仍总包统管，管理费由业主按规定直接支付总包。

4、精装修采购的注意事项

（1）主承包工程分判注意事项

☆总工期有所增加；

☆大型机械及设备（如塔吊，井架等）的数量要求应由业主根据后期施工的实际情况提出，应作为强制性要求在招标中明确；

☆明确合同总价中已包括在施工过程中清除所有垃圾的费用（包括其他分包单位正常施工、设计变更等产生的垃圾）；

☆明确其须为其它承包人免费提供临水、临电，每隔一层至少应有一个水龙头及一个电源箱，且无论所需的电源及其线路为何种形式，其费用都已包括在总价内；

（2）室内装饰工程

（3）橱柜工程

5、甲供材管理要点

将所有成品类的装饰材料及设备都进行了甲供。但对于部分半成品材料（如涂料），主要从合约管理角度出发不进行甲供，但此类影响到外观质量及装饰效果的非甲供材料采用的模式都为甲指乙供，由甲方指定一定范围同等档次的品牌供乙方投标选择。

（1）精装修交楼甲供材范围

（2）与设计选型的配合

6、精装修合约管理

（1）工作界面和责任划分

合约分判工作能够较好的进行相互界面和责任的划分，并具有较好的连贯性，则大大有助于今后的项目管理及维修保管。

（2）明确技术质量要求

精装修工程中必须明确相应技术质量要求，以便投标单位合理报价。

（3）精装修甲供材管理

精装修工程涉及甲供材较多，其存在卸货、搬运、安装、配件、收口、成品保护和维修责任等众多方面的内容约定，需引起足够重视，注意合同间条款内容相匹配。

Part4：全装修成品住宅穿插流水施工工艺工法解析

1、土建流水施工工艺工法解析

（1）放线

（2）钢筋绑扎

（3）模板安装

（4）砼浇筑

2、精装修流水施工工艺工法解析

（1）工序细分与作业程序

放线

现场放样绝不是弹弹墨线，而是图纸与现场的实际的反映，不同面的空间关系可以通过放样发现设计的不合理，现场放样的仔细度和准确性是管理的关键。

☆水平基准线

☆墙面完成面线

☆门底框完成面线

☆固定家具线

☆天花造型线及天花标高完成面线

☆天花灯位线

☆墙身电器面板位置线

（2）敷设电气管线

根据电气面板位置线和厨卫间瓷砖墙面放线，对原结构电气线盒做精确调整，此项工作需在墙面抹灰之前全部完成。

（3）安装给排水支管

根据装修图纸标准的卫生洁具及龙头的位置安装给排水支管，为使位置更加准确 ，此项工作需由装修单位直接负责施工，装修单位需根据洁具及龙头造型预留安装尺寸，装给排水支管一次安装到位。

（4）安装门底框

①下料后门底框背面做防腐处理；

②拼装成半成品；

③安装半成品是需注意底框下口底标高在装饰地面完成面以上+20㎜处；

④固定点每隔400㎜水平设置二点，用50㎜长自攻钉固定在木楔上；

⑤底框与墙体之间的缝隙以发泡胶填充，但发泡胶不可太多，发泡位置应装配式住宅控制在墙面完成面20㎜以内；

⑥发泡胶外填充抹灰砂浆与墙面完成面齐平。

文章来源：地产人自学平台

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